نشست قضایی درباره نقل و انتقالات رسمی ملک، انتقال مالکیت و طرح دعاوی بدون در نظر گرفتن مالک اصلی

با توجه به ماده ۶۲ قانون احکام دایمی برنامه های توسعه کشور؛ چنان چه مالکیت رسمی ملکی به نام حسین باشد، وی به موجب فروشنامه عادی در تاریخ ۱۳۹۶/۰۳/۱۸ آن را به مجید منتقل کند و در قرارداد، انتقال رسمی مبیع به پرداخت الباقی ثمن موکول شده باشد، مجید بدون تادیه کامل ثمن، مورد معامله را به موجب فروشنامه مورخ ۱۳۹۷/۰۱/۱۵ به علی بفروشد. حال اگر مجید (فروشنده دوم) دعوی مطالبه الباقی ثمن را به طرفیت علی طرح و اقامه کند و علی نیز دعوی تقابل به خواسته تحویل مبیع به طرفیت مجید مطرح نماید، بیان دارید آیا رسیدگی به دعاوی اصلی و طاری بدون طرف دعوی قرار دادن حسین (مالک رسمی) و نیز اقامه دعوی احراز مالکیت و تنظیم سند انتقال ممکن است؟

در فرض سوال دعوای آقای ب (مجید) به طرفیت خریدار دوم (ج آقای علی) به عنوان دعوی اصلی قابلیت استماع دارد، به شرطی که از ثمن معامله خود با خریدار دوم باقی مانده باشد والا طلب فروشنده و صاحب سند (الف) ارتباطی به خریدار دوم ندارد یعنی آقای ب خود بدهکار است. اما در دعوی تقابل یا طاری آقای (ج) به طرفیت آقای (ب) اولا: با استناد به مواد ۱۰، ۱۹۰، ۲۱۹، ۳۳۸، ۳۴۸ و ۳۶۲ قانون مدنی و ماده ۶۲ قانون احکام دایمی برنامه های توسعه کشور قرارداد صحیح است و در قالب الزام به حضور در دفترخانه و انتقال رسمی مود معامله و الزام به تسلیم یا تحویل مبیع قابلیت استماع دارد. ثانیا: با توجه به اینکه سند رسمی ملک به نام فروشنده اول می باشد و به علاوه در رسیدگی محاکماتی و احراز وقوع عقد صحیح نیاز به احراز سلسله ایادی و مالکین قانونی و شرعی می باشد، ناگزیر باید آقای الف هم در دعوی طاری، خوانده دعوی قرار گیرد. با تحقق عقد بیع به نحو صحیح (به استناد مواد ۳۳۸ و ۳۶۲ ق.م) بایع ملزم به تحویل مبیع و مشتری ملزم به تادیه ثمن می باشند. هرچند که عقد تشریفاتی، عقدی است که به صرف ایجاب و قبول واقع می شود؛ حصول آن منوط است بر رعایت تشریفات قانونی. به عبارت دیگر، عقدی که با تحقق تمام شرایط اساسی برای صحت معامله مندرج در ماده ۱۹۰ قانون مدنی و شرایط ویژه پاره ای از عقود معین، تشریفات صوری خاصی را لازم دارد تا بتواند واجد آثار قانونی گردد. در قانون مدنی ایران، عقود تشریفاتی که بدون انجام تشریفات باطل شناخته شود وجود ندارد. لزوم ثبت معاملات راجع به اموال غیرمنقول و همچنین ثبت هبه نامه؛ صلح نامه و شرکت نامه برای اثبات آن نزد مقامات صالحه است نه آن که بدون ثبت معامله، صحیح شناخته نشود. (امامی، سید حسن، حقوق مدنی؛ جلد چهارم، انتشارات اسلامیه، چاپ چهارم، ۱۳۶۸، ص۶۰.) در اینجا محکمه صالح با احراز وقوع عقد، حکم به تحویل مبیع می دهد. در این جا طرفین ملزم به طرف دعوی قراردادن مالک رسمی نمی باشند و اقامه دعاوی فوق مستلزم اقامه دعوی احراز مالکیت و تنظیم سند نیست. چون مبیع از جمله اموال غیرمنقولی است که دارای سابقه ثبتی است و مشمول مدلول مواد ۲۲ و ۴۶ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت باشد حالات متعدد ممکن است حادث گردد. چنان چه معامله براساس سند عادی انجام شده باشد، محکمه با توجه به اطلاق مواد ۴۶ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت نباید صرف ارایه سند عادی را دلیل قطعی و رسمی مالکیت مدعی قلمداد کند زیرا دادگاه از پذیرش آن منع شده است. لذا مدعی باید دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح و با اخذ رای قطعی و اخذ سند رسمی، اگر بیع به نحو معاملات و یا شفاهی باشد دعوی الزام به تسلیم مبیع را بخواهد. البته این امر نافی دعوی توام الزام به تنظیم سند و تحویل مبیع نخواهد بود. طبق ماده ۹۳ قانون ثبت، اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت شده، بدون حکم قضایی، سندیت قطعی داشته و لازم الاجرا است. مفهوم مخالف آن این است که اسناد عادی هرچند باطل نیستند ولی مستقلا دلیل قطعی مالکیت نبوده و لازم الاجرا نیستند و در محکمه با ارایه ادله اثباتی و طی تشریفات دادرسی، احراز و اثبات می گردد. بنابراین تسلیم مبیع از آثار بیع صحیح است و با محکومیت فروشنده به الزام به تنظیم سند رسمی، امکان تحویل مبیع فراهم است و رای دادگاه کاشف از مالکیت خریدار خواهد بود. در مورد اموال غیرمنقولی که دارای سابقه ثبتی بوده و در جریان ثبت است رسیدگی دادگاه به دعوای اثبات مالکیت و الزام فروشنده به واگذاری رسمی حقوق و تحویل مبیع بلااشکال است. رده:نشست های قضایی سال ۱۳۹۸