لاولکس پرسش
۱- به موجب بند سوم ماده ۱۵ آیین نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳/۷/۱۸ ، تعیین تکلیف قرارداد ظرف شش ماه الزامی دانسته است؛ این در حالی است که ماده ۱۰ آیین نامه یادشده صرفا مهلت پنج روزه را برای حضور در دفتر اسناد رسمی پیش بینی کرده است و به موجب ماده ۱۳ همین آیین نامه، قرارداد پیش از ثبت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد فاقد آث ار حقوقی است؛ چگونه می توان ح کم مواد ۱۰ ،۱۵ ۱۳ و آیین نامه یادشده را جمع و اعمال کرد؟
۲- وفق بند دوم ماده ۱۶ آیین نامه یادشده»در مواردی که موضوع معامله در بازداشت است « و مطابق بند چهارم همین ماده» در قراردادهایی که طرفین معامله یا یکی از آنها اشخاص حقیقی زیر ۱۸ سال باشند« ، ثبت عمل حقوقی در قراردادهای یکسان صرفا توسط دفاتر اسناد رسمی باید صورت پذیرد؛ در حالی که تبصره ۲ ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ صرفا عمل حقوقی خارج از قرارداد یکسان می بایست در دفاتر اسناد رسمی انجام گیرد؛ تعارض بین حکم بندهای پیش گفته آیین نامه یادشده و حکم تبصره ۲ ماده ۳ قانون چگونه قابل رفع است؟
۳- به موج ب رای وحدت رویه شماره ۸۳۲ مورخ
۱۴۰۲/۳/۳۰ هیات عمومی دیوان عالی کشور» چنانچه حقوق مرتهن به نحوی از انحاء، تامین یا طلب وی تادیه شود، انجام بیع نسبت به عین مرهونه توسط راهن، منافاتی با حقوق مرتهن و ماده ۷۹۳ قانون مدنی و رای وحدت رویه شماره ۶۲۰ - ۲۰/۸/۱۳۷۶ هی ات عمومی دیوان عالی کشور ندارد« ؛ این در حالی است که تبصره ۲ ماده ۱۶ آیین نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳/۷/۱۸ اذن مرتهن را شرط دانسته است؛ این حکم آیین نامه برخلاف رای وحدت رویه یادشده و ماده ۷۹۳ قانون مدنی است؛ جمع ب ین این قوانین چگونه امکان پذیر است؟
۴- احراز شرایط صحت معامله موضوع ماده ۱۹ آیین نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت سند رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب
۱۴۰۳/۷/۱۸ به سردفتر اسناد رسمی سپرده شد که امر قضایی است؛ در صورتی که، سردفتر شرایط صحت معامله را احراز نک ند، اعتراض به این تصمیم در چه مرجعی باید رسیدگی شود؟
۵- ماده ۲۳ آیین نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب
۱۴۰۳/۷/۱۸ شرط اعمال فسخ )شرط فاسخ( را ثبت در سامانه اعلام داشته و ثبت آن را نیازمند رسیدگی قضایی ندانسته است؛ این در حالی است که مطابق تبصره یک ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ ، موضوع را مستلزم رسیدگی قضایی دانسته است؛ ضمن آنکه، شرط فاسخ به صورت خود بخود اعمال می شود؛ براین اس ،اس درخواست اعمال فسخ خلاف اصول حقوقی است؛ خواهشمند است در این خصوص ا.علام نظر فرمایید
پاسخ
۱- »پیش نویس قرارداد « موضوع ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ که بر اساس ماده ۱۳ آیین نامه این ماده مصوب ۱۸/۷/۱۴۰۳ ، پیش از ثبت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد توسط سردفتر، فاقد آثار حقوقی قرارداد است، از حیث محتوا و آثار متفاوت از»قراردادهای یکسان «موضوع تبص ره ۲ ماده ۳ این قانون است؛ وفق ماده ۱۴ آیین نامه یادشده، دلالان معاملات املاک و اشخاص حقیقی و حقوقی می توانند با فراهم شدن شرایط قانونی و زیرساختی و بدون نیاز به مراجعه به دفاتر اسناد رسمی مبادرت به انعقاد اعمال حقوقی موضوع ماده یک قانون صرفا در قالب»قراردادهای یکسان « بنمایند؛ این قراردادها واجد آثار حقوقی است؛ بنابراین بر خلاف آنچه در فرض سوال آمده است، تعریف ساز و کاری برای الزام تعیین تکلیف قراردادهای یکسان در فرض عدم مراجعه طرفین به دفتر اسناد رسمی ظرف شش ماه از موعد مقرر برای مراجعه؛
موضوع بند ۳ ماده ۱۵ آیین نامه یادشده، با حکم ماده ۱۰ این آیین نامه؛ از حیث تکلیف طرفین پیش نویس قرارداد برای مراجعه به دفتر اسناد رسمی حداکثر ظرف پنج روز پس از درج پیش ،نویس قرارداد در سامانه .مغایرتی ندارد ۲- به دلیل اهمیت موضوعاتی مانند بطلان معامله در صورتی که موضوع معامله در بازداشت باشد، )به شرح مندرج در ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶ ( و وصف مجرمانه این رفتار )موضوع م اده ۶۶۳ قانون مجازات اسلامی )تعزیرات( مصوب ۱۳۷۵ ( و یا در جهت لزوم رعایت مصالح کودک و نوجوان به شرح مذکور در ماده ۴۵ قانون حمایت خانواده مصوب ۱۳۹۱ ، ماده ۱۶ آیین نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب
۱۴۰۳/۷/۱۸ ، ثبت عمل حقوقی از طریق قراردادهای یکسان موضوع تبصره ۲ ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳ را در موارد چهارگانه مذکور در این ماده، مستلزم اقدام توسط دفاتر اسناد رسمی دانسته است و این امر با حکم مندرج در ذیل تبصره ۲ ماده ۳ قانون یادشده تعارضی ندارد که مقرر نموده است»متعاملین در صورتی که قصد ثبت عمل حقوقی خارج از قالب های مذکور را داشته باشند می توانند به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند.« ۳- حکم مقرر در تبصره ۲ ماده ۱۶ آیین نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غ یرمنقول مصوب
۱۴۰۳/۷/۱۸ که به موجب آن سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف شده است» در مواردی که مال غیر منقول موضوع قرارداد یکسان در رهن است و انجام اعمال حقوقی موضوع ماده یک قانون نیاز به اذن مرتهن دارد، سامانه را به نحوی طراحی نماید که ثبت قرارداد یکسان در سامانه با تایید مرتهن در سامانه امکان پ ذیر باشد« ، با رای وحدت رویه شماره ۸۳۲ مورخ
۱۴۰۲/۳/۳۰ هیات عمومی دیوان عالی کشور منافاتی ندارد؛
زیرا تبصره ۲ ماده ۱۶ یادشده صرفا در خصوص تنظیم قراردادهای یکسان برای مال مرهونه غیر منقول، ترتیب خاصی را پیش بینی کرده ا ست و این امر مانع از آن نیست که با توجه به تصریح ذیل تبصره ۲ ماده ۳ ،قانون .متعاملین، معامله خود را خارج از قالب قراردادهای یکسان از طریق دفاتر اسناد رسمی انجام دهند ۴- حکم مقرر در ماده ۱۹ آیین نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصو ب ۱۸/۷/۱۴۰۳ که احراز استعلامات قانونی و فقدان محدودیت انجام معامله و اخذ حقوق دولتی و وجوه عمومی وصول نشده به صورت الکترونیکی را بر عهده سردفتر اسناد رسمی دانسته است، حکم جدیدی نمی با شد؛
همچنانکه سردفتر اسناد رسمی نیز وفق ماده یک قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۸۷ با اصلاحات بعدی مکلف به اخذ برخی مستندات و پاسخ برخی استعلامات و مفاصا حساب مالیاتی شده است ؛
در خصوص حکم ماده ۱۹ صدرالذکر، سردفتر فقدان محدودیت انجام معامله را با ملاحظه اسناد سجلی و هویتی و حتی با توجه به وضعیت ظاهری اشخاص احراز می کند و این امر جنبه قضایی ندارد؛ سردفتر با احراز موانع قانونی انجام معامله، صرفا از ثبت معامله امتناع می کند و احراز سردفتر در این خصوص قابل اعتراض نمی باشد؛
اما نحوه رفع موانع و یا اثبات وجود شرایط، حسب مورد ممکن است در صلاحیت مراجع مختلفی؛ از جمله مر.اجع قضایی باشد ۵- حکم مقرر در ماده ۲۳ آیین نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب
۱۴۰۳/۷/۱۸ ، ناظر به مواردی است که ثبت فسخ قرارداد یکسان مستلزم رسیدگی قضایی نمی باشد و د ر واقع حکم این ماده، از شمول صدر تبصره یک ماده یک قانون یادشد.ه خارج است