آرای قضایی مرتبط با ماده 362

مطالبه ثمن و غرامت در فرض مستحق للغیر در آمدن مبیع مبتنی بر مسئولیت قراردادی است و در رابطه حقوقی ناقل و انتقال گیرنده متصور است؛ بنابراین انتقال گیرنده تنها از ناقل مستقیم خود، امکان مطالبه ثمن و غرامت ناشی از مستحق للغیر بودن مبیع دارد.

اگر تاخیر در تحویل مورد قرارداد به علت دخالت مرجع قضایی ناشی از اقدام متعهد له باشد، موجب عدم استحقاق متعهد له به خسارت تاخیر قراردادی است، زیرا عوامل خارج از حیطه قدرت و تسلط متعهد موجب تاخیر بوده است.

1- ابطال سند رسمی به استناد سند عادی با تاریخ مقدم بر سند رسمی، محمل قانونی ندارد ؛ زیرا تاریخ اسناد عادی در برابر ثالث معتبر نیست. 2- طرح دعوی ابطال سند رسمی رهنی به استناد سند عادی در مقابل ثالث با حسن نیت، پذیرفته نیست زیرا رفتار منطقی اشخاص در رعایت مقررات آمره و حرکت هدفمند با نظام حقوقی یکی از اصولی است که سبب به رسمیت شناختن حقوق آنهاست.

در صورتی که شرط فک رهن در قرارداد آمده باشد، انتقال عین مرهونه، از تصرفات منافی حق مرتهن نبوده و انتقال صحیح است.

در دعوی الزام به فک رهن که از سوی خریدار به طرفیت فروشنده و بانک مرتهن اقامه شده، درصورتیکه بانک اعلام کند در صورت پرداخت بدهی، حاضر به فسخ قرارداد رهن است؛ این امر نشان دهنده تایید عقد بیع است. در این فرض انتقال مال صحیح بوده و فروشنده ملزم به پرداخت بدهی خود به بانک و فک رهن است. نعیمی (استنباط از رای بدوی مندرج در خلاصه جریان پرونده)

در صورتی که تقسیم نامه و قراردادهای فروش مربوط به ملکی، در زمان حجر برخی از ورثه و بدون حضور دادستان تنظیم شده باشد و آنها بعد از سن رشد، آن معاملات را رد کنند؛ قراردادهای مذکور نسبت به ایشان باطل است.

عدم پرداخت مانده ثمن بیع مانع از الزام فروشنده به انتقال سند مبیع نیست.

برای مطالبه وجه التزام ناشی از عدم انتقال سند در موعد مقرر، متعهد له باید در موعد مقرر در دفترخانه حاضر و گواهی عدم حضور طرف مقابل را نیز اخذ کند و صرف عدم حضور متعهد در دفترخانه کافی نیست.

مطالبه ثمن، مستلزم تقدیم دادخواست از سوی فروشنده است و دادگاه نمی تواند درضمن حکم الزام به تنظیم سند رسمی، خریدار را به پرداخت آن همزمان با انتقال رسمی سند محکوم نماید؛ زیرا این امر، خارج از خواسته محسوب می شود.

انتقال مالکیت در بیع خیاری مانند بیع مطلق از زمان عقد است.

در صورتی که سند مالکیت ابطال گردد کلیه تعهداتی که نسبت به سند مذکور به عمل آمده، از جمله سند رهنی که بر این اساس تنظیم شده است، نیز فاقد اعتبار می گردد.

در انتقال خودرو، متعارف نیست که یک وکالت نامه برای تنظیم سند و یک وکالت نامه جهت تعویض پلاک، تفویض شود؛ بنابراین اعطای وکالت در تعویض پلاک، دلالت بر تفویض وکالت در انتقال و تنظیم سند خودرو نیز دارد.

تنظیم سند رسمی از تشریفات عقد بیع است و صرف عدم تنظیم سند مانع از تحویل مبیع نبوده و فروشنده باید مورد معامله را به طور کامل در اختیار مشتری قرار دهد.

با تحقق بیع، عدم دریافت ثمن خللی به ارکان و اعتبار آن وارد نمی کند؛ مگر این که بایع خیار تأخیر ثمن را اعمال و معامله را فسخ کند؛ بنابراین الزام به تنظیم سند رسمی نیز با توجه به تحقق بیع منوط به تأدیه کامل ثمن نیست.

به مجرد انعقاد عقد بیع، مشتری مالک مبیع و فروشنده مالک ثمن می گردد و عقد بیع فروشنده را ملزم به تحویل مورد معامله می نماید و تسلیم مبیع منوط به تنظیم سند رسمی نیست.

در صورتی که موضوع تعهد قراردادی، پرداخت وجه نقد باشد، تعیین خسارت نسبت به تخلف از این تعهد (وجه التزام)، موجه نبوده و خسارت ناشی از تاخیر در اجرای آن، مشمول قواعد عام مطالبه خسارت تاخیر تادیه است.

در صورتی که پس از بیع عادی ملکی، آن ملک به موجب سند رسمی منتقل شود، با توجه به اینکه در فرض تعارض انتقال مالکیت از طریق سند عادی با انتقال مالکیت بر اساس سند رسمی، انتقال مالکیت به موجب سند رسمی، مقدم بر انتقال مالکیت به موجب سند عادی است، دعوای ابطال سند رسمی، محکوم به بطلان است.

شهادت بر امر عدمی به استثنای دعوای اعسار معتبر نیست. عنوان: دعوای الزام به تنظیم سند سمی خودرو رهنی پیام: با توجه به اینکه انتقال رسمی خودرو منافاتی با حقوق مرتهن ندارد زیرا لازمه انتقال رسمی خودرو فک رهن از عین مرهونه با پرداخت حقوق مرتهن است و از آن جا که مقدمه واجب خود نیز واجب است نیازی نیست تا در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی خودرو، فک رهن مورد خواسته قرار گیرد نیست، بنابریان دادگاه حکم به انتقال رسمی خودرو موضوع نزاع صادر می نماید. عنوان: ماهیت عقد وکالت پیام: با توجه به اینکه اشخاص، عرفا، دیگران را به اموال یا حقوق خود مسلط نمی کنند مگر اینکه مالی را که اداره آن را به دیگران سپرده اند به موجب عقد ناقلی مورد معامله قرار داده باشند، وکالت نامه های تنظیمی در سطح جامعه دلالت بر وقوع عقد بیع دارد.

در صورت تخلف طرفین از مفاد قرارداد، هیچ یک مستحق مطالبه خسارت قراردادی نیستند.

در صورتی که ملک موضوع مبایعه نامه در رهن باشد، جهت جلوگیری از ترویج عدم ایفاء تعهدات درجامعه، دادگاه متعهد را ملزم به فک رهن و سپس انتقال سند می کند. در صورت استنکاف نیز به هزینه وی و با فعل ثالث این امور انجام می شود. زیرا با رفع موانع انتقال سند، امری منافی حقوق مرتهن رخ نداده و متعهد نیز با موانعی که خود بوجود آورده و یا از پیش نسبت به آنها آگاه بوده، از انجام تعهد خود معاف نمی شود.

در فرض مستحق للغیر در آمدن مبیع، با ابطال معاملات سابق به موجب رأی دادگاه و احراز مالک نبودن ید سابق، نیازی به طرح دعوی ابطال معامله موضوع دعوی نبوده و خریدار می تواند مستقلا دعوی مطالبه غرامات ناشی از مستحق للغیر بودن مبیع را اقامه کند. عنوان: نحوه تعیین میزان غرامات در فرض مستحق للغیر بودن مبیع پیام: معامله ملک غیر که از سوی مالک رد شود، برای خریدار ایجاد مالکیت نمی کند تا ارزش آن مبنای غرامت و خسارت وی باشد. بنابراین در صورت مستحق للغیر در آمدن مبیع، میزان غرامت بر مبنای ارزش ثمن پرداختی محاسبه می شود و نه ارزش روز مورد معامله.

از آنجاکه الزام به تنظیم سند رسمی با پرداخت باقیمانده ثمن ملازمه دارد، لازم است دادگاه ضمن رسیدگی به دعوی الزام به تنظیم سند، به خواسته مطالبه ثمن که به صورت دعوی تقابل یا به عنوان دفاع مطرح شده نیز رسیدگی کند.

به مجرد انعقاد عقد بیع صحیح، فروشنده ملزم به تحویل مبیع بوده و تنظیم سند رسمی از تشریفات عقد بیع است؛ بنابراین صرف عدم تنظیم سند رسمی مانع از تحویل مبیع توسط فروشنده به خریدار نیست و خریدار می تواند با طرح دعوی، الزام فروشنده را به انجام تعهد مبنی بر تحویل مبیع درخواست کند.

مرجع رسیدگی به شکایت ذی نفع از عملیات اجرایی، رئیس اداره ثبت محل بوده و رسیدگی به شکایت ازدستور اجرای سند رسمی در صلاحیت دادگاه عمومی است.

دعوای اثبت مالکیت قابل استماع نیست زیرا از یک سو، اصل بر صحت قرارداد می باشد و متعهدله می تواند با تمسک به قرارداد تنظیمی، الزام متعهد به اجرای تعهد را درخواست نماید بنابراین دعوا ترافعی محسوب نمی شود.از سوی دیگر پذیرش دعوا، موجب تعارض حکم دادگاه که از زمره اسناد رسمی است با اسناد رسمی صادره از اداره ثبت می شود. عنوان: دعوای الزام به تحویل ملک مرهونه یا بازداشت شده پیام: صرف در رهن بودن یا بازداشت ملک، مانع از پذیرش دعوای تحویل مبیع نیست. عنوان: خوانده در دعوای ابطال مبایعه نامه عادی پیام: دعوی ابطال سند اعم از عادی ( مبایعه نامه عادی) یا رسمی، باید به طرفیت ناقل و منتقل الیه (خریدار و فروشنده) اقامه شود در غیر این صورت، دعوا قابل استماع نیست.