لاولکس آرای قضایی مرتبط با ماده 355
قانون مدنی — ۲۹ مورد
اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر معلوم شود که بیشتر است، بایع میتواند آن را فسخ کند مگر این که در هر دو صورت، طرفین به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی نمایند.
- تعیین خسارت تاخیر تادیه در فرض کسری مبیعتعیین خسارات تاخیر امری استثنایی بوده و ضابطه قانونی جهت جبران کاهش ارزش وجه نقد می باشد. بنابراین در صورت کسری مبیع و تعیین ارزش روز کسری مبیع، تعیین خسارت تاخیر تادیه علاوه بر مبلغ مذکور وجاهت شرعی و قانونی ندارد.
- اثر حقوقی کسری مساحت مورد معاملهصرف کسری مساحت دلیل بر استحقاق خریدار به مطالبه مابه التفاوت ثمن نیست و دادگاه باید در مورد انطباق موضوع با ماده 384 قانون مدنی (مطالبه بهای کسری مساحت) و یا مادتین ۳۵۵ و ۳۸۵ قانون مدنی (قابلیت فسخ معامله) بررسی لازم را انجام بدهد
- دلالت گواهی عدم حضور بر آمادگی خریدار برای پرداخت ثمنمطالبه وجه التزام قراردادی فرع بر اثبات احراز تخلف فروشنده و همچنین احراز ایفای تعهد خریدار مبنی بر حاضر نمودن تتمه ثمن معامله در دفتر اسناد رسمی است و گواهی عدم حضور صادره از دفترخانه صرفا مثبت حضور خریدار در دفترخانه است و هیچ دلالتی بر این ندارد که وی تعهد خود مبنی بر حاضر نمودن تتمه ثمن را ایفا کرده است و صرف حضور وی در دفترخانه بدون امادگی جهت تادیه تتمه ثمن کافی نیست.
- اثر تعیین مساحت زمین کشاورزی با مقیاس مندر فرضی که مساحت زمین کشاورزی با مقیاس «من» در عقد تعیین می شود در حقیقت مقدار، شرط صفت محسوب نمی شود زیرا در عرف معاملاتی اراضی کشاورزی مساحت زمین با عنوان هکتار و متر مربع مورد معامله قرار می گیرد و انتخاب مقیاس من که در میزان معادل سازی آن اختلاف وجود دارد نشان از عدم اهمیت مساحت زمین به عنوان وصفی از موضوع معامله برای طرفین دارد.
- رای قضایی## رای دادگاه بدوی پرونده کلاسه *تصمیم نهایی شماره * خواهان: اقای ا. خ. خ. فرزند ق. با وکالت خانم س. س. م. فرزند م. به نشانی * خوانده: اقای خ. ف. فرزند ل. ا. به نشانی
- اثر درج متراژملک در قولنامهصرف درج متراژ ملک مورد معامله در قولنامه، دلالت بر وجود شرط مساحت نمی کند و در صورت کشف بیشتر بودن متراژ از میزان ذکر شده، فروشنده حق فسخ قرارداد را ندارد.
- خوانده دعوی الزام به تنظیم سند رسمیذینفع فسخ قرارداد به دلیل اختلاف در مساحتالزام به تنظیم سند رسمی باید به طرفیت صاحب سند رسمی طرح شود؛ زیرا انتقال دهنده عادی چنین اختیاری نداشته و به دلیل عدم توجه دعوی به وی قرار رد دعوی صادر می شود.
- اضافه متراژ مبیع در فروش ملک به نحو حدودیاگر بایع ملک خود را با متراژ حدودی بفروشد و سپس مساحت آن بیشتر از میزان اعلامی بایع درآید؛ بایع مستحق مطالبه قیمت مازاد مساحت نخواهد بود.
- حقوق خریدار در صورت کسر مساحت مبیعدر صورتی که پس از خرید ملک، خریدار مدعی کسر مساحت آن باشد، صرفا جهت فسخ مبایعه نامه تحت حمایت قانونی بوده و دعوی استرداد ثمن بابت کسر مساحت، مسموع نیست.
- ضمانت اجرای کسری متراژ ملکدر صورتی که در زمان بیع، متراژ ملک طبق سند رسمی مشخص باشد اما در مبایعه متراژ بیشتر ذکر شود؛ خریدار مستحق مطالبه ثمن کسری متراژ خواهد بود.
- تکلیف دادگاه درفرض عدم استحقاق بهای کسری متراژدر دعوای مطالبه بهای کسری ملک مورد معامله؛ اگر دادگاه موضوع را از موارد فسخ معامله بداند نه مطالبه بهای کسری متراژ؛ صدور قرار عدم استماع دعوی شایسته نیست؛ بلکه دادگاه ملزم به رسیدگی ماهوی است.
- اختلاف مساحت مورد معامله در قرارداد صلح سرقفلیحق فسخ ناشی از تفاوت در مساحت معین مورد معامله، مخصوص عقد بیع نبوده و در سایر عقود از جمله صلح سرقفلی قابل اعمال است.
- مطالبه قیمت اضافه متراژ آپارتماندر صورتی که مورد معامله، ششدانگ آپارتمان، بدون شرط داشتن مساحت باشد به عبارت دیگر آپارتمان به شرط داشتن مساحت مشخص، مورد معامله قرار نگرفته باشد، بایع نمی تواند قیمت مساحت اضافی را مطالبه کند.
- حقوق خریدار در صورت کسری مساحت آپارتماندر بیع آپارتمان، که مبیع غیرقابل تجزیه محسوب می شود چنانچه توافق طرفین در خصوص کسری متراژ یا زیادت آن وجود داشته باشد بر اساس آن عمل می شود در غیر اینصورت، صرفا حق فسخ برای خریدار وجود دارد.
- ضمانت اجرای کسری مساحت مبیع با شرط داشتن مساحت معینهر گاه ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شود ولی بعد از تنظیم صورت مجلس تفکیکی مشخص شود که کمتر از مساحت معین است در این حال مشتری صرفا حق فسخ دارد و نمی تواند نسبت به استرداد مبلغ کسری متراژ اقدام کند مگر آن که طرفین نسبت به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی نمایند.
- ضمانت اجرای اضافه مساحت مبیعدر صورتی که در قرارداد طرفین تراضی و توافقی در خصوص کشف اضافه مساحت نشده باشد، فروشنده صرفا می تواند قرارداد را فسخ نماید و حق دریافت ارزش مساحت اضافه را ندارد.
- مطالبه خسارت به لحاظ کسری مساحت مبیعدر صورت کسری مساحت ملک موضوع معامله، خریدار حق استرداد قسمتی از ثمن و مطالبه خسارت نسبت به کسری و نقصان مساحت را بدون تراضی طرف معامله ندارد؛ بلکه تفاوت متراژ ملک مورد معامله با میزان واقعی آن، صرفا از موجبات فسخ معامله نسبت به کل آن است.
- حق خریدار در فرض کشف کسری مساحت مبیعبا توجه به عرف حاکم بر معاملات آپارتمان، اگر تاریخ تنظیم مبایعه نامه مقدم بر تاریخ تنظیم سند تک برگی باشد، معامله با مساحت تقریبی منعقد شده و چون تعیین دقیق مساحت مقدور نبوده، موضوع منصرف از وضعیتی است که مقدار مساحت، مورد وحدت قصد طرفین قرار گرفته است. بنابراین در صورت کشف کسری مساحت، خریدار می تواند الزام فروشنده به پرداخت وجه بابت کسری مساحت را بخواهد.
- حق خریداران ملک واقع شده در طرح شهرداریواقع شدن ملک در طرح شهرداری، برای خریداران جدید ملک، حق مراجعه به شهرداری و مطالبه بهای آن را ایجاد می کند.
- ضمانت اجرای کسری متراژ آپارتماندر فروش آپارتمان، آنچه مناط اعتبار است، مساحت مشخص شده در متن سند است که در فرض کسر مساحت، مشتری در صورت عدم فسخ حق دریافت مبلغ اضافی پرداختی را دارد.
- ملاک محاسبه ثمن در مورد آپارتمانبرابر عرف حاکم بر خرید و فروش آپارتمانها، آپارتمان ها بر اساس متراژ قیمت گذاری می شوند و هر چند در قرارداد این موضوع ذکر نشده باشد، چنانچه خریدار پول بیشتری پرداخت کرده باشد، می تواند آن را استرداد کند.
- مطالبه اجرتالمثل غیرمنقول پیش از تنظیم سند رسمیمطالبه اجرت المثل ایام تصرف از حقوق مالکانه بوده و پیش از تنظیم سند رسمی مسموع نیست.
- ضمانت اجرای کسر مساحت ملک فروخته شدهدر صورت کسر مساحت مبیع در قرارداد فروش آپارتمان، و قرار داشتن آپارتمان به مساحت معین در مقابل ثمن مشخص، در صورت عدم تراضی طرفین بر قیمت کسری، خریدار صرفا مستحق فسخ قرارداد است نه مطالبه بهای کسری مساحت.
- ضمانت اجرای نقصان مقدار مبیعچنانچه مقدار مبیع به عنوان وصف، مورد شرط قرارگرفته باشد و مبیع، کمتر از آن مقدار درآید، مشروط له، حق فسخ معامله را دارد.
- ضمانت اجرای کسری مساحت مبیعدرصورتی که زمینی با شرط مساحت معین فروخته شود و بعدها مشخص شود که کسری داشته، مشتری تنها حق فسخ قرارداد را دارد و محق در مطالبه قیمت کسری مبیع نیست.
۱۲