پرسش
در مورد کسانی که ملکی را با مساحت معین معامله می کنند و مبیع بیشتر از مساحت مندرج در فروش نامه است، آیا بین دو ماده ۳۵۵ و ۳۸۴ قانون مدنی حالت تعارض وجود دارد؟ دادگاه چگونه باید عمل کند؟
نظر و پاسخ
این سوال در دو کمیسیون تخصصی مطرح شده است:
نشست قضایی (۴) مدنی: اولا: بین مواد ۳۵۵ و ۳۸۴ قانون مدنی تعارضی وجود ندارد. ماده ۳۵۵ راجع به مبیع است. بدین توضیح که معامله ملک به شرط داشتن مساحت معین انجام شده لیکن پس از انجام معامله نقصان یا زیادتی متراژ پیدا شده در این صورت تکلیف طرفین معامله مشخص شده است. اما ماده ۳۸۴ در باب تسلیم مبیع مطرح است به صورتی که در حال معامله مبیع از حیث مقدار معین بوده لیکن وقت تسلیم کمتر یا بیشتر از مقدار مورد نظر متعاملین باشد تکلیف آن هم مشخص شده به عبارت دیگر ماده ۳۵۵ صرفا ناظر به خرید و فروش املاک است و ماده ۳۸۴ راجع به سایر معاملاتی است که در حال معامله، مبیع از حیث مقدار معین بوده لیکن وقت تسلیم مبیع نقصان یا زیادتی آن معلوم شده که مطابق ماده مورد اشاره عمل می شود.
ثانیا: ماده ۱۴۹ قانون ثبت که الحاقی سال ۵۱ می باشد ناظر به مورد خاصی است که پس از انجام معامله معلوم شود مساحت ملک بیشتر از میزان معین باشد و دسترسی به فروشنده امکان نداشته باشد و خریدار هم قصد اصلاح سند مالکیت خود را داشته باشد در این صورت به حکم ماده مرقوم در صورتی که اصلاح سند موجب تجاوزی به مجاورین نبوده و بین خریدار و فروشنده نسبت به اضافه متراژ قراری داده نشده باشد خریدار می تواند قسمت اضافی را بر اساس ارزش ملک در تاریخ اولین انتقال با پرداخت سایر هزینه های قانونی در صندوق ثبت تودیع نماید و ثبت با رسیدگی های لازم سند مالکیت را اصلاح می کند. در صورتی که با گذشت ده سال فروشنده برای دریافت وجه تودیع شده مراجعه ننماید وجه تودیع شده به حساب درآمد اختصاصی ثبت واریز می شود. در جای خود این ماده قانونی کارساز است و با مقررات مواد قانون مدنی در تضاد نیست.
نشست قضایی (۱) مدنی: در ماده ۳۵۵ قانون مدنی، مبیع به شرط مقدار فروخته شده است. بنابراین، اختیار فسخ به استناد خیار تخلف از شرط یا وصف است. در حالی که در ماده ۳۸۴ قانون مدنی، مقدار مبیع معلوم بوده است؛ ولیکن در وقت تسلیم، معلوم می شود که کمتر از آن مقدار است. به همین جهت خیار فسخ مشتری به دلیل تبعض صفقه است نه تخلف از شرط. به عبارت دیگر، در ماده ۳۸۴ قانون مدنی فرضی پیش بینی شده که مبیع مجموعه ای است قابل انحلال که میزان ثمن در برابر هر جزء آن مجموعه معین شده است در حالی که ماده ۳۵۵ قانون مدنی ناظر به موردی است که مورد معامله یک کل تجزیه ناپذیر است که ثمن در برابر این کل قرار می گیرد و مقدار وصف آن کل است. در ماده ۳۵۵ قانون مدنی حق فسخ حسب مورد برای مشتری یا بایع ایجاد می شود، در صورتی که در ماده ۳۸۴ قانون مدنی حق فسخ برای مشتری به وجود می آید. به این ترتیب، تعارضی بین مواد مذکور وجود ندارد.
بین مواد ۳۵۵ و ۳۸۴ قانون مدنی تعارض وجود ندارد؛ چرا که ماده ۳۵۵ قانون مدنی راجع به مبیع است. با این توضیح که معامله ملک به شرط داشتن مساحت معین انجام شده است، لکن بعد از معامله، زیادتی متراژ پیدا شده که در این صورت بایع می تواند آن را فسخ کند؛ مگر این که طرفین به مساحت زیاده تراضی کنند. اما ماده ۳۸۴ قانون مدنی در باب تسلیم مبیع است، به صورتی که در حال معامله اگر مبیع از حیث مقدار معین بوده ولیکن وقت تسلیم، بیشتر از مقدار مورد نظر متعاملین باشد زیاده مال بایع است.
رده:نشست های قضایی سال ۱۳۸۹