نظریه مشورتی ۷/۱۴۰۳/۵۳۷ مورخ ۱۴۰۳/۰۸/۰۷

1- در راستای قانون الزام، چنانچه مالک دارای سند عادی باشد و شخص دیگر نسبت به مورد مالکیت وی، سند رسمی اخذ نماید،با توجه به قانون الزام که دعوی مالکیت مورد پذیرش مرجع قضایی نمی‌باشد، مالک جهت اثبات مالکیت خود باید به چه نحوی اقدام نماید؟ 2- بسیاری از مشاورین املاک، اشخاص مسن وعمدتا کم سوادی هستند که معمولا کار با رایانه را نمیدانند، در راستای قانون الزام و ثبت الکترونیک، توانایی انجام این کار را ندارند. 3- نظر به اینکه در قانون الزام تحریرسند عادی نسبت به نقل و انتقال املاک منع شده است، از طرفی در ماده 1286 قانون مدنی، سند را به رسمی و عادی تقسیم نموده است، بهنظر نیاز است، برخی از قوانین موضوعه باید دستخوش تغییرات قرار گیرند.

در فرض سوال که مفروض آن است مالک دارای سند عادی مالکیت است و شخص دیگری نسبت به همان ملک سند رسمی مالکیت اخذ کرده است و نیز موضوع مشمول قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403؛ از جمله ماده10 آن قانون می‌باشد، اولا، در صورتی که دارنده سند عادی مالکیت، در راستای تکلیف مقرر در ماده یاد‌شده اقدامات لازم را انجام داده باشد و اشخاص ثالث با بارگذاری اسناد خلاف واقع و یا انجام معاملات معارض، سند مالکیت اخذ کرده باشند، تمام دعاوی راجع به آن؛ از جمله اثبات مالکیت و یا ابطال سند مالکیت قابل استماع خواهد بود؛ حتی اگر منتقلالیه دارای حسن نیت و بیاطلاع از معاملات معارض و مالکیت قبلی باشد. ثانیا، در صورتی که مالک در مهلت قانونی به تکالیف مقرر در این ماده عمل نکرده باشد، مشمول ضمانت اجرای ذیل این ماده خواهد بود و صرفا در چارچوب این ماده می‌تواند نسبت به احقاق حقوق خود اقدام کند. دکتر احمد محمدی باردیی