نظریه مشورتی ۷/۱۴۰۰/۴۶۶ مورخ ۱۴۰۰/۰۵/۲۳

یک قطعه باغ به با قرارداد عادی و کاربری باغ شهر فروخته می شود و خریدار بعدا متوجه می شود که باغ موصوف فاقد کاربری مجاز بوده و بدون مقررات قانونی تقسیم و فروخته شده است؛ لذا دعوای بطلان قرارداد را مطرح و دادگاه وفق ماده۳۶۵ قانون مدنی حکم بربطلان قرارداد ص ادر می کند. خریدار ثمن و خسارت وارده را مطالبه کرده و مدعی است پس از سپری شدن سه سال از تاریخ معامله، ثمن پرداختی با کاهش ارزش مواجه .شده است ۱ - آیا دادگاه می تواند با وحدت ملاک از رای وحدت رویه شماره۱۵۷۳۳/۷/۱۳۹۷ هیات عمومی دیوان عالی کشور با قیمت به روز و منطقه ای ملک با جلب نظر کارشناسی حکم صادر کند؟ ۲ - آیا دادگاه می تواند ثمن معامله را بالحاظ شاخص اعلامی بانک مرکزی در تاریخ عقد بیع به عنوان خسارت ملاک عمل قراردهد؟ ۳ - آیا دادگاه صرفا فروشنده را باید به ثمن دریافتی محکوم کند؟

۱-۲ و۳ - مطابق ماده۳۶۵ قانون مدنی بیع فاسد اثری در تملک ندارد؛ لذا هرگاه کسی به عقد فاسد مالی را قبض کند، وفق قاعده علی الید ملزم به رد به مالک واقعی است و تا زمان رد ضامن است. عودت مال و اعاده وضع به حال سابق اقتضای آن را دارد که اقرب به مثل یا قیمت مال مسترد شود و این امر منو ط به مطالبه مالک نیست. در فرض سوال که بیع به جهتی غیر از مستحق للغیر درآمدن مبیع باطل است، اعاده وضع به حال سابق اقتضای آن را دارد که ثمن و خسارت ناشی از کاهش ارزش آن مسترد شود؛ هم چنان که حکم مقرر در ماده۱۰۸۲ قانون مدنی و ماده۳۹۱ این قانون با لحاظ آراء وحدت رویه شماره۷۳۳ مورخ۱۵/۷/۱۳۹۳ و ۸۱۱ مورخ۱/۴/۱۴۰۰ هیات عمومی دیوان عالی کشور و ماده۵۲۲ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب۱۳۷۹ موید این دیدگاه است. بنابراین در فرض سوال محاسبه غرامت وارده بر ثمن معامله باید با رعایت رای وحدت رویه شماره۸۱۱ مورخ۱/۴/۱۴۰۰ هیات عمومی دیوان عالی کشور و با ارجاع امر به کارشناس و بر اساس میزان افزایش قیمت )تورم( اموالی که از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبیع هستند، صورت.گیرد