آرای قضایی مرتبط با ماده 227

از منظر دادگاه تجدیدنظر؛خواسته دعوی تقابل خوانده((خریدار)) مبنی بر مطالبه خسارات قراردادی (( روزانه پنج میلیون ریال به عنوان وجه التزام عدم حضور در دفترخانه اسناد رسمی در حدود دو برابر مبلغ کل معامله))،وجه التزام گزاف برخلاف عدالت معاوضی بوده و مصداق دارا شدن غیرعادلانه و تجاوز به نظم عمومی و اخلاق حسنه است و لیکن از منظر شعبه دیوانعالی کشور در مقام رسیدگی به اعاده دادرسی،قراردادخصوصی طرفین، مغایرتی با قواعد امره و اخلاق حسنه نداشته و مباینتی با موازین شرعی و قانونی نیز ندارد.

با توجه به اینکه تحریم سالیان متمادی وجود دارد و فعالان اقتصادی نیز علی الاصول بیش از دیگران به این موضوع آگاهی و اشراف دارند بنابراین یک حادثه غیر قابل پیش بینی تلقی نمی گردد و آن را نمی توان مصداق فورس ماژور دانست.

اگر میان خریدار و فروشنده، خسارت ناشی از وجه التزام تعیین شده باشد این توافق نسبت به شخص ثالث خارج از قراداد تسری ندارد. بنابراین اگر عدم انجام تعهد خارج از حیطه اقتدار متعهد و ناشی از عملکرد شهرداری باشد اساسا خسارتی به متعهد تعلق نمی گیرد تا بتوان ما به ازای آن را از شهرداری مطالبه نمود.

محکومیت به پرداخت خسارات تاخیر تادیه با وصف تعیین وجه التزام در قرارداد صحیح نمی باشد.

در تعهدات مربوط به تحویل وجه نقد، تعیین وجه التزام یا خسارت تاخیر تادیه قراردادی از نوع وجه نقد، ربا محسوب می شود؛ بنابراین از آنجایی که شرط تعیین ربا باطل و غیر قابل اعتنا است، درچنین مواردی صرفا از تاریخ مطالبه طلب، با احراز تمکن مدیون و تغییر فاحش در قیمتها برابر شاخص تورم بانک مرکزی، امکان مطالبه کاهش ارزش پول قابل بررسی است.

در دعوی مطالبه ارش به دلیل وجود عیب در مبیع، چنانچه دادگاه حکم به پرداخت ارش بابت عیب مبیع صادر کند، مطالبه خسارت از باب تفویت منافع مبیع محمل قانونی و توجیه حقوقی نداشته و پذیرفته نمی شود.

چنانچه فروشنده آمادگی خود را درخصوص تحویل مبیع به موجب اظهار نامه وتامین دلیل شورای حل اختلاف اعلام کرده باشد، ولی خریدار از تحویل آن امتناع کند، خسارت تاخیر در تحویل مبیع قابل مطالبه نخواهد بود.

در تعهدات مربوط به تحویل وجه نقد، تعیین وجه التزام یا خسارت تاخیر تادیه از نوع وجه نقد، ربا محسوب شده و چنین شرطی باطل و بلااثر است. بنابراین در چنین تعهداتی تنها از تاریخ مطالبه طلب و با احراز تمکن مدیون و تغییر فاحش در قیمتها برابر شاخص تورم بانک مرکزی، امکان مطالبه کاهش ارزش پول قابل بررسی است. عنوان: مطالبه خسارت تاخیر تادیه تا زمان اجرای حکم پیام: مطالبه خسارت تاخیر تادیه دین تا زمان اجرای حکم، با توجه به اینکه مربوط به زمان آینده است و در زمان رسیدگی هنوز کاهش ارزش پول و تغییر فاحش قیمتها معلوم نیست، نمی تواند موضوع بررسی و صدور حکم قرار گیرد.

صدور قرارعدم استماع دعوی ناظر به مواردی است که دعوی برابرقانون طرح نشده باشد وچنانچه دعوی برابر مقررات طرح شده باشد، محاکم دادگستری تکلیف دارند طبق قانون رسیدگی و با صدورحکم مقتضی فصل خصومت کنند؛بنابراین دعوی مطالبه وجه چک تضمینی قابل رسیدگی بوده و صدور قرار استماع دعوی به این دلیل که استحقاق وجه چک تضمینی فرع بر انجام تعهد از ناحیه متعهد است، فاقد وجاهت قانونی است.

درصورتی که تاخیر در تنظیم سند رسمی، به علت اشتباه در صدور پایانکار توسط شهرداری و اصلاح آن باشد، عدم انجام تعهد به علت خارج از اراده شخص محسوب می شود و با توجه به اینکه هدف از حضور در دفتر خانه امکان تنظیم سند است وبر فرض حضور خوانده در موعد مقرر، امکان تنظیم سند به دلیل عدم اصلاح پایانکار و تفکیک پلاک ثبتی موصوف فراهم نبوده، وجه التزام تاخیر در انجام تعهد قابل مطالبه نیست.-تایید شده

اگر متعهد با علم به عدم مالکیت رسمی خود؛ تعهد به پرداخت وجه التزام ناشی از تاخیر در تنظیم سند رسمی کند؛ در صورت احراز شرایط مکلف به پرداخت خسارت قراردادی خواهد شد؛ بنابراین استناد به آنکه انجام تعهد خارج از اراده اوست، فاقد وجاهت است.

1-چنانچه درمبایعه نامه پرداخت تتمه ثمن معامله منوط به انتقال سند رسمی درتاریخ مقرر در قرارداد شده باشد و در روز موعود خریدار در دفترخانه حاضر شود ولی فروشنده حضور نیابد، صرف اخذ گواهی عدم حضور فروشنده برای مطالبه خسارت تاخیر در ایفای تعهد قراردادی توسط خریدار کافی است و نیازی به اثبات آمادگی وی برای پرداخت ثمن معامله در آن روز ازجمله ارایه چک رمزدار بانکی به دفترخانه نیست. 2-چنانچه در مبایعه نامه ضمن تعیین تاریخی برای انتقال سندرسمی توسط فروشنده، مبلغی به عنوان وجه التزام قراردادی بابت تاخیر در انتقال سند مشخص شده باشد، بعدا فروشنده نمی تواند به این دلیل که سند رسمی هنوز به نام او هم تنظیم نشده، از پرداخت وجه التزام قراردادی خودداری کند؛ زیرا انجام تعهد خارج از حیطه اقتدار و اراده وی نبوده و می توانسته با هماهنگی با مالک رسمی موجبات انتقال سند را فراهم کند.

در صورتی که یکی از وراث به استناد وکالتنامه ای که از مورث اخذ کرده، ملک را پس از فوت او منتقل کند، این انتقال در سهم وراث دیگر فضولی است و با عدم تنفیذ آنها، حکم به ابطال اسناد رسمی معاملات به نسبت سهم آنها صادر می نماید. عنوان: عدم تنفیذ معامله فضولی پیام: تقدیم دادخواست به خواسته ابطال اسناد رسمی معامله فضولی، به منزله عدم تنفیذ و رد معامله مذکور است.

اگر موجر، ودیعه دریافتی از مستاجر را مسترد نکند، امکان مطالبه اجرت المثل به سبب تصرف عین مستاجره پس از انقضا موعد اجاره، ندارد.

مبلغ وجه التزام، هر چند سنگین و غیرمتعارف باشد، مخالفتی با نظم عمومی نداشته؛ بنابراین داور و قاضی حق تعدیل آن را ندارند.

انتقال سند رسمی املاک نوساز فرع بر انجام مقدماتی از جمله صدور پایانکار، تنظیم صورتمجلس تفکیکی و تقسیم نامه بوده که این امور توسط واحدهای اداری ذیربط انجام می گیرد که انجام آن خارج از اراده متعاملین است؛ بنابراین در صورتی که تاخیر در تنظیم سند رسمی هستند به این دلایل باشد، امکان مطالبه خسارت از متعهد وجود ندارد.

در صورتی که به سبب تخلفات خوانده در امر ساخت وساز، اخذ پایان کار با تاخیر مواجه گردد و به موجب این تاخیر، انجام تعهد به تنظیم سند رسمی به تعویق افتد، با لحاظ عمد خوانده در ارتکاب تخلفات و علم به عواقب آن، مورد از مصادیق قوه قاهره محسوب نشده، وی ملزم به تادیه وجه التزام خواهد بود.

از آنجا که ابلاغ رای فرجام خواسته به وکیلی که اختیار مداخله در مرحله فرجام خواهی را ندارد بی اعتبار است، در صورت فرجام خواهی از سوی وکیل مذکور، دیوان عالی ضمن عدم پذیرش فرجام خواهی، پرونده را اعاده می کند تا دادنامه به اصیل یا وکیلی که مجاز به مداخله در این مرجع است ابلاغ شود.

جهت استناد به معامله به قصد فرار از دین در راستای قانون اجرای نحوه محکومیت های مالی دو عنصر باید احراز شود: قصد فرار از دین معامل و علم انتقال گیرنده به قصد معامل.

در صورتی که ملکی توقیف شده باشد، هرچند که انتقال سند ممکن نیست، اما وجه التزام ناشی از تاخیر در انجام تعهد قابل مطالبه است

در دعوی مطالبه خسارت وارده به خودرو ناشی از سقوط درخت، چنانچه سابقه افت درخت که در اثر وزش باد شدید (طوفان) سقوط کرده محرز باشد، با توجه به اینکه شهرداری به وظایف قانونی خود جهت جلوگیری از وقوع حادثه و ایراد خسارت عمل نکرده، محکوم به پرداخت خسارت وارده خواهد شد.

در حالتی که بدهی بانکی وام گیرنده، بر اساس نرخ ارز خارجی(دلار) بوده و طبق قراردادهای وام، تکلیف پرداخت به نرخ ارز زمان انعقاد قرارداد را داشته باشد و تا زمان بازپرداخت، نرخ ارز دچار تغییر(افزایش) گردد، ملاک محاسبه بدهی، نرخ ارز رسمی زمان سررسید خواهد بود.

با توجه به معوض بودن عقد بیع و لزوم رعایت ضمان معاوضی، صدور حکم مبنی بر الزام بایع به تنظیم سند رسمی و تحویل مبیع، باید توام با الزام خواهان به تادیه تتمه ثمن باشد.

علت خارجی موضوع ماده 227 قانون مدنی ناظر به عللی است که بعد از انعقاد قرارداد یا در زمان انجام تعهد ایجاد شود و مربوط به علتی که در زمان انعقاد قرارداد موجود بوده و متعهد علم به آن داشته، نیست.

بروز سرمای شدید در فصل زمستان قابل پیش بینی بوده و لذا فاقد یکی از ویژگی های قوه قاهره است و نمی تواند به عنوان عذر موجه جهت تاخیر در اجرای مفاد قرارداد تلقی گردد