پرسش
آیا الزام قانونی مالک (موجر) یا مستاجر به تنظیم سند رسمی اجاره بدون رضایت وی محمل قانونی دارد؟
نظر و پاسخ
با توجه به ماده ۴۷ قانون ثبت که اشعار می دارد در نقاطی که اداره ثبت و اسناد و املاک و دفاتر اسناد فرعی موجود بوده ثبت کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیرمنقول اجباری می باشد لذا طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره به موجب این مقرره و همچنین بعضی از قوانین دیگر مانند قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ قابلیت رسیدگی را دارند. در نتیجه نظر اتفاقی شهرستان بویین زهرا مورد تایید می باشد. بدیهی است در خصوص اموال منقول با توجه به فقدان نص صریح قانونی، دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اموال منقول قابل استماع نخواهد بود. لازم به ذکر است که قراردادهای موجر و مستاجر تابع قانون سال ۱۳۷۶ به لحاظ این که در این قانون تنظیم قرارداد دعاوی اجاره تجویز شده است مشمول حکم فوق نبوده و ماده ۴۷ قانون ثبت در این خصوص نسبت به معاملات منافع غیرمنقول در ارتباط با قراردادهای تنظیمی اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶ منسوخ محسوب می شود و الزامی به ثبت وجود ندارد.
در مقام پاسخ باید اموال منقول را از غیرمنقول تفکیک کرد. مضافا این که الزام موجر یا مستاجر و التزام آنان صرفا ناشی از تراضی و قرارداد و شروط ضمن العقد نبوده بلکه در برخی موارد الزام و التزام ناشی از قانون خاص است و بعضا نیز ناشی از عرف و عادت معاملات است. در موضوع سوال الزام خارج از اراده طرفین بوده بلکه به حکم قانون خاص سند رسمی اجاره باید تنظیم شود. مقنن از وضع چنین قاعده آمره ای غالبا ایجاد ثبات در معاملات و تثبیت روابط حقوقی و حمایت قانونی از موجرین و مستاجرین را به دنبال دارد. در مورد اموال منقول نص صریحی وجود ندارد که طرفین به حکم قانون ملزم به تنظیم سند رسمی اجاره باشند ولی در مورد اموال غیرمنقول مقنن در مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت تحت شرایط خاص تنظیم سند رسمی انتقال منافع را الزامی دانسته و جنبه آمره دارد.
به دلالت اطلاق ماده ۴۶ قانون ثبت عقود و معاملات راجع به انتقال منافع املاکی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده باشد تنظیم سند رسمی و ثبت اسناد اجباری است. از آنجایی که در عقد اجاره، موجر منافع عین مستاجره را به مستاجر انتقال می دهد به دلالت قانون ثبت که قانون خاص است و واجد وصف آمره است ثبت و تنظیم سند رسمی انتقال منافع در مورد خاص اجباری است و لذا اگر موجر حسب مورد راضی به تنظیم سند رسمی نباشد، مستاجر می تواند دعوی الزام موجر به تنظیم سند رسمی را در دادگاه صالح اقامه کند. مضافا این که در مناطقی که وزارت دادگستری ثبت اسناد در آن مناطق مثل قزوین را اجباری اعلام کرده باشد کلیه عقود و معاملات راجع به انتقال منافع اموال غیرمنقول که در دفتر املاک ثبت نشده است تنظیم سند رسمی به حکم قانون الزامی بوده و تراضی یا عدم تراضی طرفین نفعی ندارد و موجر ملزم به تنظیم سند رسمی اجاره است. از مجموع نظریات اداره حقوقی تحت شماره های ۳۹۱۴ - ۱۳۶۲/۸/۱۶ و ۳۶۶۹ - ۲/۵/۸۲ موید این نظریه است. هر چند تنظیم سند عادی به موجب ماده یک قانون سال ۱۳۵۶ می تواند دلیل اثباتی مالکیت منافع باشد ولی اگر مستاجر بخواهد برای تضمین بیشتر دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را علیه موجر مطرح نماید چنین دعوایی مسموع است....
بر همین اساس در قوانین خاص دیگر هر چند الزام سازمان اوقاف یا متولی موقوفه در وقف عام به تنظیم سند رسمی تصریح ندارد ولی به موجب ماده واحده، ابطال اسناد اراضی موقوفه سال ۱۳۶۳ و اصلاحات بعدی آن بالاخص مصوبه مورخ ۱۳۷۱/۱۱/۲۵ که صرفا ناظر بر موقوفات عام است سازمان اوقاف موظف به تنظیم سند اجاره با زارعین صاحب نسق یا متصرفین قانونی و یا منتقل الیه که از وقفی بودن ملک علم و اطلاعی نداشته اجباری است. هرچند ماده واحده سال ۱۳۶۳ اطلاق داشته (شامل موقوفه خاص می شد ولی با اصلاحیه سال ۱۳۷۱ اسناد موقوفات خاص به حکم قانون باطل نبوده بلکه مدعی با اثبات وقف بودن رقبه مورد ترافع، دعوی ابطال سند ملکی را مطرح نموده و دعوی الزام متولی به تنظیم سند اجاره در حال حاضر درباره موقوفات خاص خروج موضوعی از مقررات دارد. هر چند مقنن تنظیم سند رسمی را تصریح نکرده است ولی در عمل پس از محکومیت سازمان اوقاف سند رسمی تنظیم می شود.یکی دیگر از مصادیقی که موجر یا مستاجر ملزم به تنظیم سند رسمی اجاره هستند در قانون مالک و مستاجرسال ۱۳۵۶/۵/۲ در مورد اماکن تجاری محل کسب و پیشه و تجارت تعیین شده است. از آنجایی که بعد از انقضای مدت اجاره روابط استیجاری به حکم قانون و خارج از اراده طرفین برقرار است مستاجر با رعایت شرایطی حق طرح دعوی الزام قانونی موجر به تنظیم سند اجاره دارد. با توجه به اطلاق مواد ۷ و ۸ و ۹ قانون سال ۱۳۵۶ با رعایت شرایط خاص از جمله این که: ۱- مواردی که اساسا اجاره نامه ای تنظیم نشده باشد. ۲- در صورت تنظیم سند اجاره نامه، مدت آن منقضی شده باشد. ۳- اختلاف در تنظیم سند اجاره نامه باشد یا حتی اختلاف در تعیین مال الاجاره باشد دعوی الزام موجر توسط مستاجر در دادگاه صالح اقامه می شود. اگر موجر بعد از قطعیت حکم ظرف ۳۰ روز از تاریخ ابلاغ حکم قطعی در دفترخانه ای که دادگاه روز و ساعت تنظیم سند تعیین و به طرفین ابلاغ می نماید حاضر نشود و یا سند رسمی را تنظیم نکند با تقاضای مستاجرو گواهی عدم حضور موجر، نماینده دادگاه سند رسمی اجاره را به مدت یک سال امضا می نماید. این امر در قسمت اخیر ماده ۹ قانون اخیرالذکر تصریح شده است. هر چند ضمانت اجرای استنکاف مستاجر به حکم قانون حدوث حق تخلیه برای موجر است ولی برای موجری که راضی به تنظیم سند با مستاجرنیست وبه حکم قانون خارج از اراده وی تنظیم سند الزام قانونی است و طرح دعوی مذکور علیه موجر محمل قانونی دارد... عکس آن نیز صادق است یعنی دعوی موجر علیه مستاجر نیز محمل قانونی دارد هر چند ضمانت اجرای آن تخلیه است.
رده:نشست های قضایی سال ۱۳۹۱