پرسش
چنانچه در عقد بیع شرط فاسخ ذکر گردد و قبل از تحقق شرط فاسخ، مورد معامله توسط خریدار به شخص ثالث منتقل گردد، پس از تحقق شرط فاسخ، آیا امکان استرداد مبیع به فروشنده اولیه وجود دارد؟ و وضعیت بیع دوم فی مابین خریدار و ثالث چگونه می باشد؟
نظر و پاسخ
با تحقق شرط فاسخ و انفساخ یا فسخ قرارداد اولیه بین فروشنده و خریدار، آثار آن به معامله دوم بین خریدار اول و ثالث تسری نمی یابد و بنا به وحدت ملاک ماده ۲۸۶ قانون مدنی انتقال قانونی مورد معامله به ثالث در حکم تلف تلقی و مبیع به فروشنده اولیه برنمی گردد؛ چه قرارداد دوم صحیح است و شرایط اساسی صحت قرارداد را علی رغم وجود شرط فاسخ در عقد اول، دارد.
نظر ابرازی یکی از اعضای هیات عالی:
در صورتی که مورد معامله مال غیرمنقول دارای سابقه ثبت باشد و با قرارداد عادی منتقل شده باشد، بر عقیده خود باقی هستم.
تا قبل از تحقق شرط فاسخ، عقد بیع بین خریدار و فروشنده صحیح می باشد و تصرفات خریدار (شامل تصرفات مادی و حقوقی) در مبیع، تصرفات مالکانه می باشد، و بیع واقع شده فی مابین خریدار و ثالث صحیح می باشد، لذا از تحقق شرط فاسخ به واسطه انتقال مورد معامله، عین، در حکم تلف می باشد و تکلیف خریدار، تحویل بدل عین می باشد، چرا که مستفاد از وحدت ملاک ماده ۲۸۶ قانون مدنی، انتقال مورد معامله در حکم تلف آن محسوب می شود. از طرفی عقد دوم تمامی شرایط صحت معامله را دارا است و با توجه به اینکه مورد معامله انتقال یافته است و امکان بازگرداندن آن توسط مشروط علیه (خریدار) وجود ندارد تکلیف او از مسترد کردن عین به دادن بدل [در صورت مثلی بودن، مثل و در صورت قیمی بودن، قیمت] تغییر می یابد فلذا امکان استرداد مبیع وجود ندارد و بیع دوم صحیح می باشد.
بیع با وجود شرط فاسخ، مالکیت قطعی برای خریدار به وجود نمی آورد تا براساس آن بتواند مورد معامله را انتقال دهد و به صورت ضمنی این حق از خریدار سلب شده است، لذا در صورت تحقق شرط فاسخ، معامله دوم (فی مابین خریدار و ثالث) باطل می باشد و امکان استرداد مبیع وجود دارد.در این زمینه نیز می توان از وحدت ملاک ماده ۵۰۰ قانون مدنی استفاده نمود.
رده:نشست های قضایی سال ۱۳۹۷