نشست قضایی درباره ضمانت اجرای عدم تعیین اجاره بها در عقد اجاره

آیا عدم تعیین اجاره بها موجب بطلان عقد اجاره می گردد؟

مطابق مواد ۳ قانون موجر و مستاجر سال های ۱۳۵۶ و ۱۳۶۲، عدم تعیین میزان اجاره بها موجب بطلان عمل حقوقی متعاملین نمی گردد، بلکه در این صورت حسب مورد دادگاه ذی صلاح یا شورای حل اختلاف طبق موازین قضایی نسبت به تعیین مقدار مالالاجاره (اجرت المثل) اقدام خواهد نمود. مطابق مواد ۳ در دو قانون موجر و مستاجر ۱۳۵۶ و ۱۳۶۲ عمل می شود. در ماده ۳ قانون سال ۱۳۵۶آمده است: در مواردی که اجاره نامه تنظیم شده باشد، میزان اجاره بها همان است که در اجاره نامه ذکر شده و هرگاه اجاره نامه تنظیم نشده باشد، به میزانی است که بین طرفین مقرر یا عملی شده است و در صورتی که میزان آن معلوم نشود با رعایت مقررات این قانون از طرف دادگاه میزان اجاره بها به نرخ عادله روز تعیین می شود . در ماده ۳ قانون سال ۱۳۶۲ آمده است: اجاره بهای هر محل همان است که در اجاره نامه قید شده و اگر اجاره نامه ای نباشد، به مقداری است که بین طرفین مقرر شده است و در صورتی که مقدار آن احراز نشود، دادگاه طبق موازین قضایی نسبت به تعیین مقدار مال الاجاره، اقدام خواهد کرد. این دو ماده استثنایی بوده و برای برخی مصالح در زمان تصویب دو قانون و نیز سامان بخشیدن به وضعیت املاک وضع شده است. با این وصف قاعده حاکم در عقود معوض پابرجاست. لذا قرارداد تنظیمی مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ به دلیل عدم نص (به مانند مواد ۳ دو قانون ۱۳۵۶ و ۱۳۶۲) تابع قانون مدنی بوده و ضمانت اجرای عدم تعیین اجاره بها بطلان عقد است. در این خصوص تفاوتی بین دو قرارداد شفاهی یا کتبی وجود ندارد. می توان نظر داد که حکم مواد ۳ قوانین پیش گفته قابل تسری به تمامی عقود اجاره می باشد و تفاوتی در سال قرارداد مربوط به تصویب قانون نیست. همان فلسفه مقرر در مواد ذکر شده در عقود سال ۷۶ قابل توجیه است. رده:نشست های قضایی سال ۱۳۹۸