نشست قضایی درباره تحلیل عبارت «به هر میزان که خریدار پیدا کند به فروش خواهد رفت» موضوع ماده ۱۳۱ قانون اجرای احکام مدنی

تحلیل شما از عبارت به هر میزانی که خریدار پیدا کند به فروش خواهد رفت در ماده ۱۳۱ قانون اجرای احکام مدنی چیست؟ آیا مراد قانونگذار همان قیمت پایه و کارشناسی است یا این که به قیمت پیشنهادی خریدار حتی اگر پایین تر از قیمت پایه باشد نیز می توان واگذار کرد؟ در این صورت کاهش قیمت از قیمت پایه تا چه میزان قابل قبول است؟

نشست قضایی (۱) مدنی: نظر به این که مزایده از قیمت پایه شروع می شود و به عبارت دیگر شرط لازم در مزایده قیمت مبنای فروش به بیشتر از آن می باشد؛ لذا ارزش و قیمت کمتر از تقویم کارشناسی و قیمت پایه در هر مرحله ای موضوعیت نخواهد داشت. بنابراین نظر اکثریت: تایید می شود. مراد از عبارت به هر میزانی که خریدار پیدا کند... در ماده ۱۳۱ قانون اجرای احکام مدنی همان قیمت پایه است و به پیشنهاد خرید کمتر از قیمت پایه تسری ندارد. مبانی استدلال: ۱- براساس ماده ۱۲۸ قانون اجرای احکام مدنی مزایده از قیمت پایه مقرر در مواد ۷۳ و ۷۵ آن قانون شروع می شود و نباید از قیمت پایه که به وسیله کارشناسان، ارزیابی و تعیین شده است پایین تر بیاید والا اگر مراد قانونگذار به کمتر از قیمت پایه باشد موجب فروش مال به ثمن بخس و قیمت ناچیز و بروز فساد می گردد و این امر با نگاه حمایتی قانونگذار در ماده ۱۱۵ قانون اجرای احکام مدنی به محکوم علیه و صاحب مال منافات دارد. ۲- مال باید به صورت مزایده به فروش برسد. اگر منظور این عبارت را در ماده ۱۳۱ قانون اجرای احکام قیمت کمتر از پایه بدانیم ماهیت اقدام داد ورز از مزایده به مناقصه تغییر می یابد. ۳- اگر فروش مال به کمتر از قیمت پایه تجویز شود، چون حداکثری برای کاهش قیمت نمی توان تصور کرد و ممکن است مالی با قیمت یکصد میلیون تومان به قیمت پیشنهادی بیست میلیون تومان به فروش برود، زمینه داراشدن غیرعادلانه را برای خریدار و ضرر فاحش و غیرقابل جبران را برای محکوم علیه فراهم خواهد کرد و هیچ یک از این دو نتیجه، مورد حمایت قانون نمی باشند به بهانه وصول محکوم به نمی توان زمینه ضرر فاحش را برای محکوم علیه ایجاد کرد. ۴- اگر قانونگذار در مورد تقاضای محکوم له برای خرید مال به قیمت کمتر از پایه رضایت نداده است خریدار ثالث چه مزیت و ترجیحی بر او دارد که بتواند با استناد به این برداشت از ماده ۱۳۱ قانون اجرای احکام مال را به قیمت کمتر از قیمت پایه بخرد. محدویت محکوم له باید در مورد خریداران ثالث نیز جاری باشد. ۵- قاعده این است که مزایده از قیمت پایه شروع شود و مال به کسی که بالاترین قیمت را پیشنهاد کرده است فروخته می شود و حتی فروش مال به قیمت پایه، مزایده محسوب نمی شود، چنان چه در مناقصه از قیمت سقف شروع شده و شامل قیمت سقف نمی شود اما قانونگذار در مزایده دوم و به صورت استثنا و بر خلاف مفهوم مزایده، فروش مال را به قیمت پایه اجازه داده است. تفسیر از ماده ۱۳۱ مذکور نباید به شکلی باشد که ماهیت مزایده را به مناقصه تبدیل نماید. ۶- قیمت پایه ملاک و مبنابرای فروش ملک از طریق مزایده است و عدول از آن چه از ناحیه دادورز و چه از ناحیه طرفین جایز نیست و فروش ملک به قیمت کمتر از پایه عدول از جریان مزایده به حساب می آید. گروه اول: هر میزان ، هر قیمت است و ناظر به قیمت کمتر از قیمت پایه است و هیچ محدودیتی در کاهش قیمت مال از پایه وجود ندارد و نمی توان برای آن حداکثری در نظر گرفت حتی اگر کاهش، فاحش باشد مال به خریدار فروخته می شود و حکمت این که محکوم له نمی تواند به قیمت کمتر از قیمت پایه بخرد اما اشخاص ثالث می توانند بخرند این است که محکوم له با قبول قیمت پایه و نظریه کارشناسان ارزیاب آن را پذیرفته است و نمی تواند مدعی شود که ارزش ملک کمتر است. اما شخص ثالث در جریان ارزیابی حضور نداشته است و در اعلام قیمت آزاد است. اداره حقوقی در نظریات شماره: ۴۰۸۶/۷ - مورخ ۱۳۷۸/۶/۲۱ و ۴۵۴۴/۷ مورخ ۱۳۸۶/۷/۲۰ و ۴۰۸۷/۷ مورخ ۱۳۷۸/۹/۲۲ صریحا فروش ملک را به کمتر از قیمت پایه مجاز دانسته است. گروه دوم: اگرچه منظور از به هر میزانی که همان به هر قیمتی می باشد اما قیمتی مدنظر است که به طور غیرمتعارف با قیمت پایه تفاوت فاحش نداشته باشد. اگر چنین قیدی مورد توجه قرار نگیرد خریداران مزایده اول با یکدیگر تبانی می کنند و پیشنهادهایی بالاتر از قیمت پایه نخواهند داد و در مزایده دوم با معرفی یکی از آن ها مال را به نازلترین قیمت خریداری کرده و سپس آن را فروخته و وجه حاصل از فروش را بین خود تقسیم خواهند کرد و به صورت ناعادلانه سود زیادی به جیب خواهند زد؛ لذا به تشخیص دادورز باید تناسب عرفی و منطقی بین مبلغ پیشنهادی و قیمت پایه باشد. رده:نشست های قضایی سال ۱۳۸۸