نشست قضایی درباره حقوق مستاجرین موقوفه پس از انقضای مدت اجاره و کیفیت استیفای آن

آیا برای مستاجرین آستان قدس و اداره اوقاف پس از انقضای مدت اجاره می توانحقی قایل شد؟ در صورت مثبت بودن پاسخ، استیفای این حق به چه صورت است؟

نشست قضایی (۸): اجاره املاک متعلق به آستان قدس رضوی و اداره اوقاف اصولا تابع مقررات قانون مدنی درامر اجاره است و مطابق عقد اجاره عمل می شود. در نتیجه در استان خراسان در مورد اجاره املاک موقوفه شاید وجهی معادل ارزش زمین که بر طبق نظریه کارشناس مربوطه معین می شود به عنوان حق تقدیمی دریافت می شود و به اعتبار همین حق تقدیمی مستاجر می تواند زمین استیجاری را با اجازه آستان قدس رضوی به دیگری اجاره دهد. اگرچه ضمن عقد اجاره شرایطی از قبیل احداث اعیانی و غیره در مدت اجاره در نظر گرفته می شود، مع الوصف عدم انجام شرط هرچند از موجبات فسخ اجاره باشد تادیه می گردد و این اعمال عرف متداول و معمول است. به عبارت دیگر به موجب این اجاره حقی برای مستاجر ایجاد می شود که پس از انقضای اجاره هم برای او محفوظ است. به این معنی که در واگذاری زمین تحت عنوان اجاره ازطرف آستان قدس رضوی یا اداره اوقاف هم مقررات عقد اجاره و هم عرف معمول و متداول آستان قدس حاکم است. • نظرهای ابرازی: نظر اول: صرفنظر از قوانین خاص موجود در رابطه با اراضی موقوفه، از جمله قانون ابطال اسناد موقوفه و سایر قوانین که باید در رسیدگی به این نوع دعاوی به آنها توجه کرد و صرفنظر از این که در موقع تنظیم قرارداد اجاره ممکن است نسبت به موضوع مطروحه پیش بینی لازم به عمل آمده باشد که در صورت توافق بین طرفین باید طبق توافق عمل کرد و نیز صرفنظر از این که امکان دارد تخلف مستاجر از قانون یا قرارداد خصوصی تبعات خاصی برای وی دربرداشته باشد، اساسا قراردادهایی که با مستاجرین املاک موقوفه تنظیم می شود و با مسامحه درعرف جاری از آنها به بیع یاد می شود، قرارداد اجاره صرف نبوده و حتی اگر آنها را صرفا عقد اجاره بنامیم براساس دریافت وجوهی توسط آستان قدس و اداره اوقاف به عنوان حق تقدیمی و...، مستاجر دارای حقوقی از جمله حق اولویت و غیره می گردد و این حقوق حتی پس از انقضای مدت اجاره برای مستاجر محفوظ است و همان گونه که عنوان شد مبنای این حق دریافت وجهی است که تحت عنوان حق تقدیمی یا عنوان دیگری توسط مستاجر در موقع تنظیم قرارداد پرداخت می شود. نظر دوم: نظر به این که قرارداد تنظیمی بین طرفین، قرارداد اجاره است بالتبع از اصول حاکم بر عقد اجاره تبعیت می کند. بنابراین، با انقضای مدت اجاره نمی توان حقی برای مستاجر قایل شد. نظر سوم: بر طبق مواد ۲۲۴ و ۲۲۵ قانون مدنی الفاظ عقود محمول است بر معانی عرفیه و متعارف بودن امری در عرف و عادت به طوری که عقد بدون تصریح هم منصرف به آن باشد به منزله ذکر در عقد است و با توجه به این که عرف جاری برای مستاجر حقوق ویژه ای قایل است که حتی پس از انقضای مدت عقد اجاره این حقوق را ساقط شده نمی داند و نقل و انتقال این املاک در عرف جاری با انتقال مبلغی معادل خرید و فروش املاک انجام می گیرد. بنابراین، رعایت این موضوع ایجاب می کند که برای مستاجر حقوقی نسبت به منافع حتی پس از انقضای مدت اجاره در نظر گرفت. شاید با تسامح بتوان مستاجر را مالک منافع نامید که باید مبلغی هر ماهه به متولی موقوفه بپردازد که این مبلغ نیز اجاره واقعی ملک نبوده بلکه به تبعیت از عرف موجود رقمی بسیار کمتر از اجاره واقعی ملک می باشد و مبنای این حق برخلاف نظر گروه دوم پرداخت حق تقدیمی یا وجه دیگر به متولی موقوفه نیست بلکه عرف است. رده:نشست های قضایی سال ۱۳۸۰