پرسش
در مناطقی که قانون موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ اجرا نمی شود، آیا سرقفلی قراردادی وجاهت قانونی دارد؟
نظر و پاسخ
چنان چه روابط بین موجر و مستاجر تابع قانون مصوب سال ۱۳۵۶ نباشد (مربوط به مناطقی که حکم قانون مذکور اجرا نمی شود)، علی القاعده بر مبنای قانون مدنی و در موارد سکوت، وفق اصل ۱۶۷ قانون اساسی و ماده ۳ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی باید به فتاوای معتبر و یا منابع معتبر فقهی مراجعه نمود که حسب مقررات اشاره شده، چنان چه مستاجر در هنگام انعقاد قرارداد اجاره سرقفلی را نپرداخته باشد، تخلیه بدون پرداخت سرقفلی صورت می پذیرد و اگر سرقفلی پرداخت شده باشد، در هنگام تخلیه با انجام کارشناسی حق سرقفلی با نرخ روز محاسبه می گردد. موید این موضوع تصویب مواد ۱ و ۶ قانون موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ می باشد که ناظر به قراردادهای بعد از تصویب قانون مزبور بوده و با حاکم شناختن قانون مدنی، یعنی قانون موجود در زمان عقد قرارداد و همچنین بر مبنای فتاوای معتبر، سرقفلی به نرخ روز شناسایی و مورد عمل قرار گرفته، رفتار خواهد شد. نظر اکثریت تایید می شود.
نظر اول: با توجه به ماده ۳۱ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶، مورد سوال تابع قوانین و مقررات عمومی خواهد بود که با توجه به ماده ۴۹۴ قانون مدنی حکم به تخلیه صادر می گردد. چنان چه در زمان انعقاد عقد اجاره مبلغی به عنوان سرقفلی پرداخت شده باشد، با توجه به عرف مسلم معمول در جامعه، قرارداد اجاره را به طور ضمنی مشروط به این شرط می کند که مستاجر هنگام تخلیه استحقاق دریافت سرقفلی به نرخ روز را داشته باشد و با توجه به ماده ۲۲۵ قانون مدنی، نظیر شرط مذکور در عقد تلقی و بر متعاقدین لازم الوفاست. با توجه به فتاوای معتبر از جمله مسیله هشتم در کتاب تحریرالوسیله حضرت امام خمینی (ره) که مبنای حکم قانونگذار در تبصره ذیل ماده ۶ از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۷۶ قرار گرفته و با توجه به اصل ۱۶۷ از قانون اساسی و ماده ۳ قانون آیین دادرسی مدنی، با وصف سکوت قانون، مستحق دریافت سرقفلی با جلب نظر کارشناس است.
نظر دوم: ماده ۳۱ قانون موجر و مستاجر سال ۵۶ اشعار می دارد: ... درسایر نقاط رابطه موجر و مستاجر بر اساس قوانین و مقررات عمومی خواهد بود. لذا اولا: نمی توان قایل به این معنا شد که در نقاطی که قانون فوق رعایت نمی شود طرفین سرقفلی قراردادی پدید آورده و موازی با قانونگذار حرکت نمایند، چه در همان زمان تصویب مقررات فوق و چه حالا، نمی توان وجود و عدم وجود قانون سال ۵۶ را علی السویه پنداشت و با مصلحت سنجی از اجرای مقررات سر باز زد، تا اصلاح لیست مناطق مورد شمول باید تفهیم به اطاعت از مقررات نمود. ثانیا: در صورت تخلیه، چون ماده ۳۱ قانون موجر و مستاجر به مواد عمومی ارجاع داده، در قانون مدنی قضیه پرداخت سرقفلی به نرخ روز فاقد نص است لذا عین وجه باید مسترد شود و جای اجرای مواد ۱۰ و ۲۲۵ از قانون مدنی نیز نمی باشد چرا که قراردادهای خصوصی نباید خلاف قوانین باشد و مضافا با وجود قانون، نوبت به عرف و عادت نمی رسد که در غیر این صورت با سرقفلی قراردادی همان امتیازات قانون سال ۵۶ پدید خواهد آمد.
رده:نشست های قضایی سال ۱۳۸۹