نظریه مشورتی ۷/۱۴۰۴/۷۷۸ مورخ ۱۴۰۵/۰۵/۰۳

فرد»الف «ملک دارای سند رسمی تک برگ به مساحت ۲۱۲ متر مربع را در اسفند سال ۱۳۹۹ به فرد»ب «می فروشد و خریدار در فروردین ۱۴۰۰ دارای سند رسمی می شود؛ این فرد نیز در تیر ماه ۱۴۰۴ ملک را وفق مقررات قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ به فرد»ج «می فروشد و فرد اخیر دارای سند تک برگ سبز رنگ )سند حدنگار( به متراژ ۲۱۲ م تر مربع می شود؛ وی پس از توافق با شهرداری برای ساخت زمین و اخذ پروانه و مجوزهای قانونی از شهرداری، سند تک برگ سبز رنگ )حدنگار( را اصلاح می کند و ۶۲ متر مربع از ملک خود را به سبب واقع شدن در طرح خیابان به شهرداری انتقال می دهد و دومین سند حدنگار اصلاحی به م ساحت ۱۵۰ متر مربع را در مرداد ماه ۱۴۰۴ دریافت می کند. در شهریور ماه همان سال فردی با مراجعه به دادسرا علیه فرد»د « که ملک را به فرد»الف « فروخته است، به سبب جعل و استفاده از سند مجعول و فروش مال غیر و از»ب « و»ج « به سبب خرید و فروش مال غیر شکایت می کند؛ پ س از رسیدگی و صدور قرار جلب به دادرسی و کیفرخواست، دادگاه کیفری دو فرد»د «را به حب س و جزای نقدی و رد مال محکوم و در خصوص دیگر افراد حکم بر برایت صادر می کند. این رای با اعتراض فرد»د « در دادگاه تجدیدنظر قطعی شده و هیچ کدام از دادگاه های کیفری دو و تجدیدنظ ر درباره اسناد رسمی متعلق به»الف« و»ب « و اسناد رسمی دوگانه فرد»ج «)اصلی و اصلاحی( تصمیمی اتخاذ نمی کند. پس از آن فرد»د « برای بطلان معاملات و ابطال اسناد متعلق به»الف« ، »ب « و»ج «طرح دعوا می کند؛ در خصوص چنین فرضی خواهشمند است به پرسش های زیر پاسخ دهید: ۱- با توجه به قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ ، آیا می توان سندهای رسمی سبز رنگ )حدنگار(؛ اعم از اصلی و اصلاحی متعلق به فرد»ج «که ید آخر است، را ابطال کرد؟ ۲- آیا پیش از ابطال سندهای رسمی متعلق به فرد»ج«، وی می تواند به سبب مست حق للغیر بودن مبیع و صدور حکم قطعی کیفری، برای دریافت ثمن و غرامات به نرخ روز، به فرد»ب « مراجعه کند و فرد اخیرالذکر نیز به فرد»ف ال « مراجعه کند؟ ۳- در صورت مثبت بودن پاسخ، با توجه به اینکه فرد»ج « با توافق با شهرداری بخشی از ملک را به شهرداری انتقال داده است و فقط به میزان ۱۵۰ متر مربع دارای سند رسمی حدنگار است، آیا وی مستحق دریافت ثمن و غرامات به میزان سند نهایی است و یا آنکه مستحق دریافت به میزان مبیع خریداری شده از ید قبلی خود می باشد؟

۱- اولا، ضمانت اجرای تکالیف مقرر در ماده یک قانون الزام به ثب ت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ ناظر بر معاملات عادی است که در خصوص اموال غیر منقول دارای سند رسمی منعقد می شود؛ در حالی که در فرض سوال، نسبت به ملک متنازع.فیه با تنظیم سند رسمی انتقال، معاملات متعددی صورت گرفته است ثانیا، با صدور حکم قطعی و احر از مالکیت خواهان در دعوای ابطال اسناد رسمی مربوط به مال غیر منقول، عدم مالکیت انتقال دهندگان بر آن مال محرز و تصرف آنان، تصرف در مال غیر محسوب می ،شود و با عدم تنفیذ معامله توسط مالک معامله یادشده باطل است. بنابراین، در فرض سوال که موضوع از شمول ماده یک قا نون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ و تبصره ۴ ،این ماده خارج است، دعوای مالک مبنی بر ابطال اسناد مالکیت ایادی قبلی .قابل استماع است ۲- اولا، در صورتی که دادگاه حکم به رد مال موضوع بزه انتقال مال غیر صادر کند و عین مال نیز موجود باشد، م ال موضوع بزه، در دست هر کس که باشد به شاکی خصوصی )محکوم له( مسترد می شود و در صورت انتقال آن با سند رسمی، آن اسناد نیز به دستور دادگاه ابطال می ،شود و نیازی به تقدیم دادخواست نیست؛ زیرا معامله نسبت به مال غیر .تاثیری در تملک ندارد ثانیا، در فرض سوال تا زم انی که به ترتیب پیش گفته و در مقام اجرای حکم رد مال، اسناد مالکیت رسمی ایادی قبلی ابطال نشده است، دعوای هر یک از ایادی علیه ید قبلی مبنی بر مطالبه غرامت به جهت مستحق للغیر درآمدن ملک ، تا زمانی که اسناد رسمی مالکیت آن ها در اجرای حکم به رد مال ابطال نشد ،ه است قابل پذیرش نمی.باشد ۳- ،در فرض سوال که آخرین خریدار با اخذ پروانه ساختمانی بخشی از ملک را برای اجرای طرح عمرانی به شهرداری ،واگذار کرده است، از آنجا که فروض مختلفی متصور است؛ از جمله آنکه بر اساس اجرا یا عدم اجرای طرح توسط شهرداری حکم قضیه متفاو ت می شود و حسب مورد باید اتخاذ تصمیم شود و از موارد تشخیص مصداق است، ارایه پاسخ از سوی این اداره کل امکانپذیر نمی.باشد دکتر محمدعلی شاه حیدری پور