پرسش
۱- با توجه به ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ مبنی بر عدم استماع دعاوی کیفری راجع به اعمال حقوقی ثبت نشده، تصمیم مرجع قضایی نسبت به آن دعاوی چگونه باید باشد؟
۲- با عنایت به پرسش فوق، چنانچه مالک مال غیر منقول که مطابق ماده یک قانون یادشده باید معامله ملک خود را ،در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت کند بدون ثبت قرارداد مال غیر منقول خود را به افراد متعدد با اسناد عادی منتقل نماید، آیا قابل تعقیب کیفری است؟
۳- در مواردی که سند عرصه ملک مشمول تبصره ۴ ماده یک قانون باشد )دارای سند حد نگار صادره پس از لازم الاجرا شدن قانون و به اصطلاح سبز رنگ باشد(؛ اما بر ر وی عرص ه واحدهای متعدد آپارتمانی احداث شده که فاقد سند تفکیکی است و یا سند تفکیکی به صورت سهمی از عرصه و در قالب سند سبز رنگ صادر شده باشد، آیا نقل و انتقال واحدهای آپارتمانی به صورت مفروزی امکانپذیر است؟
۴- در فرضی که سند عرصه ملک مشمول تبصره ۴ ماده یک قان ون باشد )دارای سند حد نگار صادره پس از لازم الاجرا شدن قانون و به اصطلاح سبز رنگ باشد(؛ اما اعیانی احداث نشده و مالک عرصه قصد پیش فروش داشته باشد، آیا می تواند به صورت غیر رسمی پیش فروش نماید؟
۵- در صورتی که هبه یا معامله شریک در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شده باشد، آیا در اثبات و تنفیذ رجوع از هبه یا اخذ به شفعه بدون ثبت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد، قابل استماع است؟
۶- مقصود از ثبت فسخ در عبارت» هرچند فسخ ثبت نشده باشد « در تبصره یک ماده یک قانون چیست؟ مراد ثبت حق فسخ قرارداد است یا ثبت فسخ قرارداد؟
۷- »قراردادهای خصوصی « در ماده ۲ قانون شامل چه قراردادهایی است؟ آیا اسناد رهنی اموال غیر منقول را شامل می شود؟
پاسخ
۱- عبارت ...» هیچ شکایت کیفری ... مسموع نیست «...
مندرج در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ ، ظهور در صدور ق رارهای شکلی دارد و به معنای ورود در ماهیت دعاوی نمی باشد؛ بر این اساس، در مواردی که متهم به لحاظ وجود موانع شکلی نظیر موارد مذکور در ماده یک این قانون قابل تعقیب کیفری نباشد قاضی ذی ربط باید با توجه به ملاک مواد ۱۳ و ۳۸۳ و بند»پ « ماده ۳۸۹ قانون آیین دادرس ی کیفری مصوب ۱۳۹۲ قرار موقوفی تعقیب صادر کند و در هر صورت، موضوع از مصادیق صدور قرار منع تعقیب مذکور در ماده ۲۶۵ قانون آیین دادرسی کیفری نمی.باشد ۳- آپارتمان )اعیانی( که برای آن سند تفکیکی رسمی صادر نشده است، در زمره اموال غیر منقول فاقد سند رسمی است؛ به همین سبب انتقال آن بدون ثبت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد، از شمول حکم مقرر در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ و تبصره ۴ این ماده و همچنین ضمانت .اجراهای مقرر در این ماده خارج است شایسته ذکر است، چنانچه عرصه ملک دارای سند حدنگار )سند سبز رنگ( باشد، نقل و انتقال آن مشمول حکم مقرر در تبصره ۴ ماده یک قانون یاد شده است و آنچه در خصوص انتقال اعیانی آورده شد، شامل انتقال عرصه نمی شود؛ در چنین فرضی، انتقال سهم مشاعی عرصه باید وفق تبصره ۴ ماده یک قانون و از طریق ثبت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد صورت گیرد؛ در غیر این صورت، مشمول ضمانت اجرای مذکور در ماده یک پیش گ فته می.شود ۴- نظر به اینکه به استناد ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰ ۳ ، هر نوع پیش فروش ساختمان اعم از اینکه به صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد، مشمول این ماده می باشد و ب ا توجه به تعریف قرارداد پیش فروش در ماده یک قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ با اصلاحات و الحاقات بعدی، به»هر قرارداد با هر عنوانی که به موجب آن مالک رسمی زمین با شخص دیگری م بادرت به مشارکت در ساخت نماید یا هر قراردادی که به موجب آن شخصی در برابر دیگری متعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی مشخص گردد و نیز هر نوع انتقال حقوق و تعهدات ناشی از قراردادهای مذکور پیش فروش ساختمان محسوب می شود « )اصلاحی ۱۴۰۳ (، چنانچه در فرض سوال، عرصه د ارای سند حدنگار )سند سبز( صادره پس از لازم الاجرا شدن قانون )موضوع تبصره ۴ ماده یک( باشد، پیش فروش ساختمان )اعیانی احداث نشده( نیز مشمول ماده یک قانون و تبصره ۴ این ماده می.باشد ۵- در فرض سوال که هبه مال غیر منقول یا معامله شریک نسبت به چنین مالی در سامان ه ثبت الکترونیک اس ناد موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ به ثبت رسیده است، ثبت رجوع از هبه و یا اخذ به شفعه در سامانه یاد شده، حسب مورد مستلزم صدور رای مرجع قضایی یا داوری است و به صرف اعلام اراده رجوع کننده از هبه و ی ا اخذ کننده )آخذ( به شفعه، ثبت در این سامانه امکانپذیر نیست؛ مگر آنکه در خصوص رجوع از هبه، طرفین قرارداد، اقدام به رجوع را بدون نیاز به رای مرجع قضایی یا داوری قابل ثبت دانسته باشند و یا به شیوه دیگر، رجوع از هبه یا اخذ به شفعه را تایید کنند؛ بنابراین، با توج ه به ملاک حکم مقرر در تبصره یک ماده یک قانون مذکور باید دعوای مقتضی برای اثبات رجوع یا اخذ به شفعه طرح و پس از صدور رای ثبت شود؛ بدیهی است با توجه به اینکه رجوع از هبه و اخذ به شفعه ماهیتا فسخ معامله تلقی نمی شوند و اصل بر عدم تشریفات است، تشریفات مقر ر در تبصره یک ماده یک قانون یاد شده، شامل ایقاعات مذکور نمی.شود دکتر محمدعلی شاه حیدری پور