لاولکس پرسش
۱- به موجب ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ ، کلیه اعمال حقوقی موضوع این ماده باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد. آیا منظور از ثبت در این سامانه، الزاما مراجعه به دفاتر ثبت اسناد رسمی و امضای قرارداد نهایی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد است یا آنکه ثبت اولیه و امضای قرارداد در سامانه کاتب )سامانه معرفی شده از سوی ثبت اسناد و املاک کشور( یا سامانه خودنویس )سامانه معرفی شده از سوی وزارت راه و شهرسازی( در دفاتر مشاوره املاک را نیز شامل می شود؟
آیا آثار حقوقی ثبت الکترونیک اسناد بر این گونه اسناد نیز مترتب می شود؟
۲- در صورتی که فروشنده به رغم امضای الکترونیک قرارداد در سامانه کاتب یا سامانه خودنویس در بنگاه معاملات ملکی از حضور در دفتر اسناد رسمی برای امضای نهایی قرارداد خودداری ورزد؛ با توجه به ثبت عدم حضور فروشنده در دفتر اندیکاتور وفق بند ۱۰ ذیل جزء»ب « ماده ۶۵ یین آ نامه قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران مصوب ۲۸/۱۲/۱۳۹۹ با اصلاحات و الحاقات بعدی، آیا خریدار می تواند دعاوی مانند الزام به تنظیم سند رسمی انتقال و یا دیگر خواسته های مرتبط با قرارداد و یا دیگر شروط و خیارات قراردادی مطرح کند؟ با توجه به اینکه قرارداد در دفتر اسناد رسمی تایید نشده است، آیا مشمول ضمانت اجرای عدم استماع دعوا می شود؟
۳- در صورتی که خریدار به رغم امضای الکترونیک قرارداد در سامانه کاتب یا سامانه خودنویس در بنگاه معاملاتی، از حضور در دفتر اسناد رسمی برای امضای نهایی قرارداد خ ودداری ورزد؛ با توجه به ثبت عدم حضور خریدار در دفتر اندیکاتور مطابق ماده ۶۵ آیین نامه پیش ،گفته آیا فروشنده می تواند جریمه های مندرج در بندهای قرارداد را اعمال کند و قرارداد بدون مراجعه به دادگاه منفسخ شود؟ با توجه به اینکه قرارداد در دفتر اسناد رسمی تایی د نشده است، آیا دعوای مطالبه وجه التزام خسارت و یا دیگر شروط و خیارات قراردادی موضوعیت و قابلیت استماع دارد؟
۴- با توجه به تعریف اسناد عادی و رسمی مندرج در قانون مدنی؛ قرارداد خرید و فروش اموال غیر منقولی که در سامانه کاتب یا سامانه خودنویس توسط طرفین معام له ثبت و امضا شده است؛ اما در دفاتر اسناد رسمی توسط طرفین معامله تایید و امضا نشده است، سند رسمی محسوب می شود یا سند عادی؟
۵- با توجه به اینکه در خصوص پذیرش یا عدم پذیرش عذر موجه از سوی مدعی در خصوص مواعد مقرر در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر م نقول مصوب ۱۴۰۳ ، تعیین تکلیف نشده و قانون در این خصوص ساکت است، آیا می توان از مواد ۴۱ و ۳۰۶ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹ استفاده کرد؟ چنانچه شخصی پس از سپری شدن مهلت دو ساله مندرج در ماده ۱۰ قانون یاد شده، نسبت به اسنا دی که پس از اتمام این مهلت صادر شده است، ادعایی داشته باشد، آیا دادگاه می تواند با تشخیص موجه بودن عذر اعلامی به این ادعاها رسیدگی کند و یا آنکه هرگونه دعوایی در این خصوص مشمول ضمانت اجرای عدم استماع می شود؟
پاسخ
۱- اولا، مقصود از سامانه»خودنویس« ، سامانه موضوع ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن مصوب ۱۴۰۰ موسوم به سامانه»معاملات املاک و مستغلات کشور« است که از سوی مقنن به منظور رصد و نظارت بر بازار مسکن، ثبت معاملات املاک و مستغلات و اخذ شناسه رهگیری بدون پراخت هزینه ا یجاد شده است؛ اما»اتب ک « درگاه ارایه خدمات ثبتی است؛ این درگاه هر چند درگاهی برای ورود اطلاعات به سامانه موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ موسوم به سامانه»ثبت الکترونیک اسناد « می.باشد؛ اما ماهیتی متفاوت از آن دارد ث انیا، به موجب ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ ، اعمال حقوقی مشمول این ماده باید در سامانه»ثبت الکترونیک اسناد « ،موضوع این ماده به ثبت برسد و در صورت عدم ثبت مشمول ضمانت اجرای مقرر در این ماده می شود. تبصره ۲ ماده ۳ این قا نون نیز امکان دسترسی دلالان معاملات املاک و اشخاص حقیقی و حقوقی به سامانه»ثبت الکترونیک اسناد «به منظور انجام استعلامات مربوط و ثبت اعمال حقوقی موضوع ماده یک این قانون، صرفا در قالب قراردادهای یکسان و نمونه را پیش بینی و در ذیل این تبصره تصریح کرده است چ ،نانچه متعاملین قصد ثبت عمل حقوقی خارج از قالب قرارداد یکسان را داشته باشند می .توانند به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند ۲ و ۳- اولا، همانگونه که در پاسخ بند یک نیز آورده شد، آنچه واجد اثر و موجب عدم شمول ضمانت اجرای مقرر در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ می شود، ثبت اعمال حقوقی مشمول این ماده در سامانه»ثبت الکترونیک اسناد « .است و درگاه ورود به این سامانه موضوعیت ندارد ثانیا، از آنجا که در حال حاضر سامانه»کاتب «به عنوان درگاه یکپارچه خدمات ثبتی، مجموعه ای از خدمات الکتر ونیک ثبتی را ارایه می دهد و این سامانه قابلیت های دیگری نیز دارد، صرف درج معامله در سامانه»کاتب « و یا دیگر سامانه ها، بدون ثبت در سامانه»ثبت الکترونیک اسناد« ، موجب عدم شمول ضمانت اجرای مقرر در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ نمی.باشد ۴- با توجه به پاسخ به پرسش های ۱ ،۲ ۳ و.، پاسخ به این پرسش روشن است ۵- با توجه به ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ ، قانونگذار دو مهلت دو ساله برای ثبت ادعا ها و اقدام قانونی مناسب پیش بینی کرده است و به رغم د ر مقام بیان بودن، معاذیری برای تاخیر در اقدام در مهلت های مقرر در این ماده پیش بینی نکرده است؛ همچنین، با توجه به فلسفه وضع مقررات این قانون و پیش بینی مهلت های»طولانی مدت « در ماده ۱۰ آن که متفاوت از مهلت های»کوتاه « مقرر در قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹ است، اخذ ملاک از معاذیر مذکور در مواد ۴۱ و ۳۰۶ .قانون اخیرالذکر، فاقد وجاهت است شایسته ذکر است در ماده ۹ آیین نامه اجرایی ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول و تبصره های ۱ و ۲ آن مصوب
۱۴۰۴/۱/۱۷ ، فرض فوت مدعی پس از درج ادعا و پیش از اقدام قانونی و ،جانشینی ورثه حداکثر ظرف پنج ماه از زمان فوت یا در سقف مهلت اقدام متوفی به ترتیب مذکور در این ماده پیش.بینی شده است