لاولکس پرسش
همانگونه که مستحضرید ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ به موجب ماده ۶ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها مصوب ۱۴۰۳ اصلاح شده و به موجب این مقرره تمامی قراردادهای اجاره باید در سامانه های»ثبت الکترونیک اسناد « یا»ثبت معاملات املا ک و مستغلات کشور «ثبت و شناسه )کد( رهگ یری .اخذ شود این توضیح ضروری است که»سامانه املاک و مستغلات کشور « از سال ۱۳۸۴ زیر نظر وزارت صنعت، معدن و تجارت فعالیت داشت؛ اما مطابق تبصره ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن مصوب ۱۴۰۰ وزارتخانه یادشده مکلف شد ظرف یک ماه از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون، سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور را .به صورت رایگان به وزارت راه و شهرسازی انتقال دهد در حال حاضر، از سال ۱۴۰۲ سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور غیر فعال است و سامانه جدیدی توسط وزارت راه و شهرسازی با نام سامان ه»خودنویس «ایجاد شده و بنگاه های مشاوران املاک با اتصال به این سامانه، قراردادهای اجاره را در این سامانه ثبت می .کنند با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ ، سامانه»کاتب « توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور راه اندازی شد و اشخ اص باید قراردادهای اجاره برای مدت بیش از دو سال را در این سامانه به ثبت برسانند و قراردادهای اجاره کم تر از این مدت نیز در صورتی در سامانه»کاتب «قابل ثبت است .که ملک دارای سند رسمی باشد با توجه به مراتب و توضیحات پیش گفته و با توجه به ایجاد سامانه های متع دد و متفاوت با آنچه در قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها مصوب ۱۴۰۳ آمده است، خواهشمند است به پرسش های زیر پاسخ :دهید ۱- آیا می توان سامانه»کاتب « را جایگزین سامانه»ثبت الکترونیکی اسناد « و سامانه»ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور «دانست؟
۲- آیا س امانه»خودنویس «را می توان جایگزین سامانه»ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور «دانست؟ ب ه طور کلی برای جلوگیری از سرگردانی مردم و برخورداری از ضمانت اجرای مقرر در قانون روابط و موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ یعنی اخذ دستور تخلیه، قراردادهای اجاره باید در کدام سامانه به ثبت برسد؟ از آنجا که سامانه ای به نام سامانه»ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور «در حال حاضر وجود ندارد، آیا می توان گفت ثبت قراردادهای اجاره املاکی که پلاک ثبتی ندارند، منتفی است؟
۳- آیا اجرای گزارش های اصلاحی که در راستای قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲ در امور کیفری صادر می شود، مستلزم صدور اجراییه از سوی دادگاه صلح است و یا آنکه، به دستور دادگاه صلح اجرای احکام کیفری می تواند مفاد گزارش اصلاحی را اجرا کند؟
پاسخ
۱
و ۲- .نخست»کاتب « درگاه ارایه خدمات ثبتی است؛ این درگاه هر چند درگاهی برای ورود اطلاعات به سامانه موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ موسوم به» سامانه ثبت الکترونیک اسناد «می.باشد؛ اما ماهیتی متفاوت از آن دارد دوم. قانونگذ ار به منظور رصد و نظارت بر بازار مسکن، به موجب ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن مصوب ۱۴۰۰ ، ثبت تمامی معاملات املاک و مستغلات؛ اعم از خرید، فروش، پیش خرید، پیش فروش، رهن، اجاره مسکن را برای متعاملین و بنگاه های مشاوران املاک توسط این بنگاه ها و برای متعاملین خ ارج از این بنگاه ها تو سط خود متعاملین در»سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور « )موسوم به سامانه»خودنویس (« و اخذ .شناسه رهگیری بدون پرداخت هزینه، الزامی دانسته است سوم. در حال حاضر به موجب ماده ۱۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ »دلالان معاملات املاک نمی توانند در معاملات موضوع ماده یک این قانون مبادرت به تنظیم سند عادی قرارداد نمایند«؛ با لحاظ هم پوشانی برخی اعمال حقوقی مشمول این ماده با اعمال حقوقی که وفق ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن مصوب ۱۴۰۰ باید در سامانه موضوع این قانون ث بت شوند، معاملاتی که مشمول ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ نباشد و توسط طرفین به صورت اختیاری در این سامانه به ثبت نرسد، باید در سامانه موضوع ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن مصوب ۱۴۰۰ به ثبت برسد؛ اما این امر وصف»رسمی «به مع املات ثبت شده در سامانه اخیرالذکر نمی .دهد چهارم. حکم مقرر در ماده ۵ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها مصوب ۱۴۰۳ )تبصره ۹ الحاقی به ماده ۱۶۹ مکرر قانون مالیات های مستقیم( از حیث تکلیف وزارت راه و شهرسازی به تکمیل»سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور « )بند یک تبصره ۹ ( و نیز تکلیف موجران املاک مسکونی به ثبت قرارداد اجاره املاک و مستغلات در»سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور« ، چنانچه قرارداد اجاره برای مدت بیش از دو سال باشد، در مواردی که وفق ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ ثبت .آن در سامانه ثبت الکترونیک اسناد موضوع این ماده الزامی است، موضوعا منتفی است ،پنجم. برخلاف آنچه در فرض سوال آمده است در حال حاضر امکان ثبت قراردادهای اجاره نسبت به املاکی که سابقه ثبت ندارد، در»سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور « موسوم به سامانه»خودنویس « .وجود دارد ۳- به موجب ماده ۳۳ آیین نامه ترتیب اقدامات سازشی در شوراهای حل اختلاف مصوب ۲۱/۵/۱۴۰۳ ریاست محترم قوه قضاییه، در پرونده های کیفری که از سوی دادگاه صلح یا سایر مراجع قضایی به منظور صلح و سازش به شورا ارجاع می ،شود شورا در مهلت قانونی فرایند صلح و سازش را انجام می دهد. در صورت حصول سازش یا اعلام گذشت شاکی، مراتب در صورتمجلس درج و به مرجع قضایی مربوط اعلام می شود؛ بنابراین در فرض سوال، شورای حل اختلاف باید مطابق ماده ۳۳ یادشده اقدام کند و صدور گزارش اصلاحی به وسیله ش وراهای حل اختلاف در پرونده.های کیفری ارجاعی به آن مرجع، منتفی است