نظریه مشورتی ۷/۱۴۰۴/۱۵۰ مورخ ۱۴۰۴/۱۱/۲۸

چنانچه در عقد بیع در اثر علل و عوامل خارجی غیر منتسب به خریدار، زیادتی در مبیع حاصل شود؛ مانند انتخاب منطقه محل وقوع ملک به عنوان منطقه ویژه اقتصادی از سوی مراجع مربوطه و یا آنکه در نتیجه اقدامات خریدار زیادتی حاصل شود؛ مانند تغییر کاربری ملک از زراعی به م سکونی یا از مسکونی به تجاری، در صورت مستحق للغیر درآمدن مبیع، آیا زیادت حاصله در غرامات موضوع آرای وحدت رویه شماره۷۳۳ مورخ۱۵ / ۷ / ۱۳۹۳ و۸۱۱ مورخ ۱ / ۴ / ۱۴۰۰ هیات عمومی دیوان عالی کشور محاسبه می شود؟ در صورت مثبت بودن پاسخ، مبنای محاسبه چیست؟

اولا، وفق مواد۳۹۰ و۳۹۱ قانون مدنی و آرای وحدت رویه شماره۷۳۳ مورخ۱۵ / ۷ / ۱۳۹۳ و۸۱۱ مورخ۱ / ۴ / ۱۴۰۰ هیات عمومی دیوان عالی کشور، خریدار جاهل به وجود فساد معامله، مستحق دریافت غرامت است که از جمله این .غرامات، غرامت کاهش ارزش ثمن است ثانیا، دادگاه میزان غرا مت را مطابق عمومات ناظر بر میزان خسارت در دیون پولی )دعاوی مسیوولیت مدنی( و بر اساس میزان افزایش قیمت )تورم( اموالی که از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبیع هستند، تعیین می کند. بدیهی است در تعیین میزان غرامت یادشده، آنچه ملاک تعیین است، میزان ثمن پرداختی توس ط خریدار است. بر این اساس، در فرض سوال که کاربری ملک در زمان بیع، زراعی و یا مسکونی بوده و در زمان احراز مستحق للغیر بودن آن، به مسکونی یا تجاری تبدیل شده است؛ ملاک محاسبه غرامت، کاربری موجود در زمان عقد بیع است و محاسبه بر اساس کاربری فعلی، از مصادیق دارا .شدن بلاجهت برای خریدار است ثالثا، چنانچه در نتیجه اقدامات خریدار و هزینه های صورت گرفته توسط وی، زیادتی در ملک ایجاد شود و ارزش ،افزوده پیدا کند خریدار به میزان اعمال و اموال صرف شده از سوی وی استحقاق جبران دارد و این امر در زمره غرامات مذکور در ماده۳۹۱ .قانون مدنی و قابل مطالبه است