لاولکس پرسش
به موجب ماده 18 قانون جهش تولید مسکن مصوب1400 »رصد و نظارت بر بازار مسکن و ثبت کلیه
معاملات املاک و مستغلات«از طریق سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور (خودنویس) صورت میگیرد.
همچنین وفق ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات املاک غیر منقول مصوب1403، پیشنویس قراردادها
باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد درج شود. با توجه به دو مقرره قانونی یادشده، آیا قانون خاص اخیرالذکر
موجب نسخ ضمنی عبارت مندرج در قانون صدرالذکر مبنی بر»ثبت کلیه معاملات املاک و مستغلات« در
سامانه خودنویس شده است؟
پاسخ
اولا، سامانه موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 برای ثبت
تمامی اعمال حقوقی راجع به اموال غیر منقول و تعهد به انجام این اعمال حقوقی به ترتیب مذکور در این
ماده است که در خصوص اموال غیر منقولی که پس از لازمالاجرا شدن این قانون سند مالکیت حدنگار برای
آنها صادر میشود، ثبت این معاملات و تعهد راجع به آنها در سامانه یادشده از تاریخ صدور سند مالکیت
)تبصره 4 ماده یک( و نسبت به دیگر معاملات و تعهد راجعبه آنها، یک سال پس از راهاندازی رسمی
سامانه موضوع ماده 10 این قانون )موسوم به سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی( مجری میباشد.
ثانیا، نظر به اینکه به موجب ماده 11 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب1403
»دلالان معاملات املاک نمیتوانند در معاملات موضوع ماده یک این قانون مبادرت به تنظیم سند عادی قرارداد
نمایند«و با لحاظ آنکه رابطه اعمال حقوقی مشمول این ماده با اعمال حقوقی که وفق ماده 18 قانون جهش
تولید مسکن مصوب 1400 باید در سامانه موضوع این قانون ثبت شوند، عموم و خصوص مطلق است، با
لازمالاجرا شدن ثبت معاملات موضوع قانون صدرالذکر همچنان معاملات دیگری وجود دارد که مشمول
حکم الزام به ثبت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد نیست و باید در سامانه موضوع ماده 18 قانون جهش
تولید مسکن مصوب 1400 به ثبت برسد. شایسته ذکر است وفق ذیل ماده3 قانون الزام به ثبت رسمی
معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، چگونگی ارتباطات دلالان معاملات املاک؛ اعم از مشاوران املاک
و بنگاههای معاملات ملکی با دفاتر اسناد رسمی مطابق آییننامه اجرایی موضوع این ماده تعیین میشود.
شایسته ذکر است در ماده3 قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها مصوب 1403 که به عنوان
تبصره 7 الحاقی به ماده169 مکرر قانون مالیاتهای مستقیم به تصویب رسیده است، دستگاههای
اجرایی
مکلف به ارایه اطلاعات زمین، املاک، وضعیت مسکونی، معاملاتی، بهرهبرداری، انشعابات، اشتراک اینترنت
و به طور کلی اطلاعات مورد نیاز املاک مالکان و ساکنان به سامانه ملی املاک و اسکان کشور شدهاند و
تمامی اشخاصی حقیقی و حقوقی نیز موظف به خوداظهاری موضوع این ماده و ماده 54 مکرر این قانون
از طریق سامانه ملی املاک و اسکان کشور شدهاند.
سامانه موضوع ماده 3 یادشده، متفاوت از سامانه موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات
اموال غیر منقول مصوب 1403 و ماده18 قانون جهش تولید مسکن مصوب1400 بوده و برای ثبت
معاملات راجع به اموال غیر منقول نبوده و صرفا ثبت دادههای راجع به این املاک را شامل میشود و
اطلاعات بیشتری افزون بر خود ملک؛ از جمله راجع به انشعابات آن نیز باید به ثبت برسد و حکم ماده 3
یادشده با مصوبات مذکور منسوخ نمیباشد؛ اما حکم مقرر در ماده 5 قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن
و اجارهبها مصوب 1403 )تبصره9 الحاقی بهماده 169 مکرر قانون مالیاتهای مستقیم( از حیث تکلیف
وزارت راه و شهرسازی به تکمیل سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور )بند یک تبصره 9( و نیز تکلیف
موجران املاک مسکونی به ثبت قرارداد اجاره املاک و مستغلات در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات
کشور )چنانچه قرارداد اجاره برای مدت بیش از دو سال باشد( با راهاندازی سامانه موضوع ماده یک قانون
الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 موضوعا منتفی است
دکتر احمد محمدی باردیی