لاولکس پرسش
در ماده یک برای انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع )اعم از عمری یا رقبی( برای مدت بیش از دو
سال یا انتقال حق ارتفاق اموال غیر منقول، به عمل حقوقی اعم از عقد یا ایقاع اشاره شده است ولی در
مورد انتقال منافع فقط به انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال غیر منقول اشاره شده است یعنی به این
ترتیب ایقاع مفید انتقال منافع از شمول این مقرره خارج شده است در حالی که نیازی به این تفصیل و
جداسازی حکم انتقال منافع نبود و بهتر آن بود همان تعبیر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع در مورد
انتقال منافع هم مورد استفاده قرار میگرفت تا از اختلاف تفسیرها به ویژه در مودر ماهیت حقوقی وصیت
منافع جلوگیری میکرد.
1- طبق ماده یک این قانون چنانچه اعمال حقوقی مصرح در این ماده در مورد اموال غیر منقول در زمان
مقرر در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت نرسد فقط در بخشی که مفید موارد مذکور است نزد مراجع
قضایی، شبه قضایی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است و لذا در صورتی که عمل حقوقی
دارای بخشهای قابل تجزیه دیگری باشد که از موارد مذکور در صدر این ماده نباشد؛ دعاوی مربوط به آن
بخشها قابل استماع خواهد بود. به نظر این مه نیاز به تصریح در آییننامه دارد.
2- تبصره یک ماده یک دعاوی تنفیذ فسخ را به این شرط قابل استماع دانسته که ظرف پانزده روز پس
از اعمال حق فسخ اظهارنامه رسمی ارسال و ظرف پانزده روز بعد از آن نسبت به طرح دعاوی تنفیذ فسخ
اقدام شود... «ابهامی که در این مقرره است آن است که منظور از پانزده روز پس از اعمال حق فسخ
چیست؟ و فلسفه کارکرد اظهارنامه ای که پس از اعمال حق فسخ داده میشود چیست؟ به نظر میرسد
باید در این تبصره به جای عبارت »ظرف پانزده روز از اعمال حق فسخ عبارت »ظرف پانزده روز از
زمان ایجاد حق فسخ نوشته می شود که در این صورت ارسال اظهارنامه هم مبنا و توجیهی منطفی
مییافت.
پاسخ
1- هر چند ایراد مطرح شده نسبت به ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب
1403 از حیث صرف تصریح این ماده به انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال غیر منقول و خارج شدن ایقاعات
متضمن انتقال منافع این اموال از شمول این مقرره قانونی وارد به نظر میرسد؛ اما موجبی برای صدور نظریه
مشورتی از سوی این اداره کل وجود ندارد.
2- اولا، قانونگذار در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 به
صورت لف و نشر مرتب عبارت »قابل استماع نبوده«را ناظر بر دعاوی راجع به اعمال مذکور که به ثبت
نرسیده و عبارت »فاقد اعتبار«را ناظر بر»ادله راجعبه آنها«به کار برده است و متعرض صحت یا بطلان
معامله عادی موضوع این ماده نشده است. از سوی دیگر، عدم قابلیت استماع دعاوی موضوع این ماده و
یا بیاعتبار دانستن ادله مربوط به اعمال حقوقی موضوع آن، با باطل تلقی کردن معامله ملازمهای ندارد.
ثانیا، با توجه به عبارت »و ادله راجع به آنها در بخشی که مفید موارد مذکور است«در ماده یک قانون
یادشده، چنانچه قرارداد از یکسو متضمن تعهداتی باشد که با لحاظ ماده یک این قانون باید در سامانه
ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد و از سوی دیگر تعهداتی را در بر گیرد که مشمول ماده یادشده نباشد،
ضمانت اجرای مقرر در این ماده مانع از استماع دعاوی راجع به بخشهای دیگر نخواهد بود. به عنوان
مثال، چنانچه عمل حقوقی مانند اجاره برای مدت کمتر از دو سال باشد که ثبت آن در
سامانه موضوع ماده یک قانون الزامی نیست و در قالب قرارداد عادی منعقد شده باشد؛ اما مشتمل بر شروط
ضمن عقدی باشد که واجد آثاری است که وفق ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر
منقول مصوب 1403 باید در سامانه موضوع ماده یک این قانون به ثبت برسد، منع قانونی برای استماع
دعاوی راجع به اجاره وجود ندارد. شایسته ذکر است، دادگاه با لحاظ تاثیر شروط دیگر بر اصل عقد اجاره،
در ماهیت قضیه اتخاذ تصمیم میکند.
3- اولا، در خصوص حکم مقرر در تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر
منقول مصوب 1403، نظر به اینکه، از یک سو با لحاظ منشا حق فسخ و موجبات آن، مهلتهای متفاوتی
برای اعمال حق فسخ متصور است و از سوی دیگر، ایجاد حق فسخ با تکلیف به اعمال آن ملازمهای ندارد،
قانونگذار به درستی مبدا مهلت ارسال اظهارنامه رسمی موضوع این تبصره را، پس از اعمال حق فسخ
قرار داده است.
ثانیا، قانونگذار در تبصره یک ماده یک قانون یادشده، شرط استماع دعوای تنفیذ فسخ معاملات ثبت شده
اموال غیر منقول را ارسال اظهارنامه در مهلت مقرر قانونی دانسته است.
4- در تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب1403 »تنفیذ
فسخ«عنوان دعوایی است که شخص در مقام تایید و یا تنفیذ فسخ معاملات ثبت شده اموال غیر منقول در
دادگاه اقامه میکند؛ اما مقصود از »ثبت فسخ«تکلیف به ثبت »فسخ قراردادهای موضوع ماده یک« این
قانون در سامانه ثبت الکترونیک اسناد موضوع همین ماده میباشد.
5- الف( با توجه به توضیح ارایه شده در بند4، پاسخ به این پرسش منتفی است
ب( انتقاد مطرح شده در خصوص مبهم بودن عبارت »عمل حقوقی بعدی«در تبصره یک مادهیک قانون
الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 صرف نظر از صحت و یا سقم آن، مستلزم
ارایه نظریه مشورتی از سوی این اداره کل نمیباشد.
ج( عبارت »سامانه ثبت الکترونیک اسناد باید بهگونهای طراحی گردد ... امکان انتقال مورد معامله در
مهلت تعیین شده فراهم نباشد«مندرج در تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال
غیر منقول مصوب 1403 موجب میشود تا در آینده از بروز وضعیتی که به صدور رای وحدت رویه شماره
810 مورخ4/3/1400 هیات عمومی دیوان عالی کشور منتهی شده است، پیشگیری شود.
6،7 و8- نکات مطرح شده در خصوص ماده 13 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول
مصوب 1403، مشتمل بر پیشنهادهایی است که باید در مصوبه موضوع این ماده مورد توجه قرار گیرد؛
همچنین انتقادهایی که در خصوص حکم ماده 13 این قانون مطرح شده است، وارد به نظر میرسد؛ اما از
آنجا که ابهام خاصی در خصوص حکم این ماده مطرح نشده است، موجبی برای صدور نظریه مشورتی از
سوی این اداره کل نیست.
9- با توجه به اینکه اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 در بخشهای
مختلف متفاوت است و در برخی موارد نیز مستلزم تصویب آییننامه و یا ایجاد ساز و کار لازم میباشد،
پرسش مطرح شده کلی است و قابلیت پاسخگویی ندارد.
10- رفتار ترتیب اثر ندادن به مفاد اسناد رسمی که به موجب ماده9 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات
اموال غیر منقول مصوب 1403 برای آن ضمانت اجرای کیفری پیشبینی شده است، در ماده 73 قانون ثبت
اسناد و املاک مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی و همچنین بند2 ماده16 قانون نظارت بر رفتار
قضات مصوب 1390 به عنوان تخلف انتظامی پیشبینی شده است؛ با لحاظ مواد 9 و15 قانون الزام به
ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، حکم مقرر در ماده 73 قانون ثبت اسناد و املاک
مصوب1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی نسخ شده است و بر خلاف آنچه در استعلام آمده است،
صرف تغییر ضمانت اجرا در رویکرد جدید قانونگذار، قابل انتقاد به نظر نمیرسد.
11- انتقاد مطرح شده در این بند از حیث عدم شمول ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال
غیر منقول مصوب 1403 نسبت به عقود مفید انتقال حق انتفاع و یا انتقال منافع اموال غیر منقول برای مدت
کمتر از دو سال موجه به نظر نمیرسد. شایسته ذکر است در ماده 26 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب
1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی و ماده 104 آییننامه این قانون مصوب 1317 نیز برخی معاملات که
از منظر قانونگذار واجد اهمیت خاصی نبوده است، تابع الزامات ثبت در دفتر املاک و یا حتی اخذ برخی
استعلامات قرار نگرفته است.
12- پاسخ این بند توامان با بند21 ارایه شده است
13- پرسش به کیفیت مطرح شده مبهم است و قابل پاسخگویی نمیباشد.
14- مقصود از عبارت»موجب انحلال قرارداد بعدی نیست«در تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت
رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 آن است که هیچ تاثیری در صحت یا بطلان معامله بعدی
ندارد و چنانچه مقصود از استعلام، مفهوم مخالف عبارت صدرالذکر باشد، صرف نظر از وجود یا فقدان
امکان انتقال، چنانچه انتقال به شخص ثالث پس از ثبت فسخ یا انفساخ در سامانه ثبت الکترونیک اسناد
باشد، انحلال قرارداد تابع قواعد عمومی است.
15 و25- حکم مقرر در تبصره5 ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب
1403 به نحوی مجمل است که رفع ابهام از آن مستلزم اخذ نظر تفسیری مرجع تصویبکننده میباشد.
16 و17- مطالب مطرح شده متضمن پرسش خاصی نیست تا مستلزم صدور نظریه مشورتی از سوی این
اداره کل باشد.
18- نظر به اینکه حکم مقرر در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب
1403 در خصوص معاملات موضوع این ماده به راهاندازی سامانه موضوع ماده 10 این قانون و سپری
شدن مواعد مقرر در آن موکول شده است و به موجب تبصره 4 ماده یک این قانون،»مفاد این ماده در
خصوص اموال غیر منقولی که پس از لازمالاجرا شدن این قانون سند مالکیت حدنگار برای آنها صادر
میشود از تاریخ صدور سند مالکیت مذکور مجری است؛ هر چند سامانه موضوع ماده )10( این قانون
راهاندازی نشده باشد.«؛ بر این اساس، به صراحت تبصره4 ماده یک مزبور، الزامات موضوع ماده یک
قانون در خصوص اموال غیر منقولی که پس از لازمالاجرا شدن این قانون )2/4/1403( سند مالکیت
حدنگار برای آنها صادر میشود، نه از تاریخ سپری شدن مواعد مقرر در ماده یک؛ بلکه از تاریخ صدور
سند مالکیت مذکور مجری است؛ حتی اگر سامانه موضوع ماده10 قانون ایجاد نشده باشد؛ بنابراین، چنانچه
سند مالکیت حدنگار برای مال غیر منقولی پیش از تاریخ لازمالاجرا شدن قانون صادر شده باشد، مشمول
حکم اصلی ماده یک بوده و تکالیف و ضمانت اجرای ناشی از آن پس از سپری شدن مواعد مقرر در این
ماده اعمال میشود؛ اما اگر پس از تاریخ لازمالاجرا شدن این قانون سند مالکیت حدنگار صادر شده باشد،
وفق تبصره 4 ماده یک قانون، از تاریخ صدور سند مالکیت، مشمول تکالیف و ضمانت اجرای مقرر در این
ماده خواهد شد.
19- نظر به اینکه اجرای تبصره 2 ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب
1403 و دریافت حقوق مورد اشاره در این تبصره، مستلزم درج مشخصات ملک؛ از جمله پلاک ثبتی آن
در وکالتنامه تنظیمی است، در فرض سوال تنظیم هرگونه وکالتنامه انتقال اموال غیر منقول در صورتی
امکانپذیر است که مشخصات دقیق ملک؛ از جمله پلاک ثبتی به دفتر اسناد رسمی اعلام شود.
20- اولا، اجرای برخی از مواد قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 مستلزم
تدوین آییننامهای نمیباشد و با لازمالاجرا شدن قانون قابلیت اجرا دارد و دلیلی بر تاخیر اجرای قانون
نیست.
ثانیا، عدم تصویب آییننامههایی که در برخی مواد قانون یادشده به آن اشاره شده است، مانع اجرای قانون
مصوب نیست؛ مگر اینکه در خود قانون، اجرای آن به تصویب آییننامه موکول شده باشد و در هیچیک از
مواد قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، اجرای قانون به تصویب آییننامه
منوط نشده است.
21- اولا، نظر به اینکه فسخ عمل حقوقی ناشی از اراده صاحب حق است و در اعمال حقوقی اصل بر
رضایی بودن آن است، موکول کردن تحقق آن به تشریفات خاص نیازمند تصریح قانون است؛ مواد 449،
450 و451 قانون مدنی موید این دیدگاه است
ثانیا، تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 ناظر بر
تشریفات لازم برای استماع دعوای تنفیذ است و به همین دلیل، مرحله اعمال حق فسخ پیش از مرحله
ارسال اظهارنامه قرار گرفته و دعوای تنفیذ فسخ نیز فرع بر تحقق اصل فسخ است.
ثالثا، مقصود از ثبت در عبارت »هر چند فسخ ثبت نشده باشد«مقرر در ذیل تبصره یک ماده یک قانون
الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، ثبت در سامانه است
با توجه به مراتب پیشگفته، فسخ قرارداد به عنوان عملی حقوقی مشمول ماده یک قانون یادشده است و
باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد موضوع این ماده به ثبت برسد و در صورت عدم ثبت، دعاوی مربوط
به آن قابلیت استماع ندارد.
رابعا، از آنجا که فرایند و مراحل ثبت فسخ عمل اجرایی است، مورد حکم قانونگذار قرار نگرفته است؛
همانگونه که مراحل ثبت دیگر اعمال حقوقی در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر
منقول مصوب 1403 تعیین نشده است و مراحل مقرر در تبصره یک ماده یک قانون نیز مراحل اقامه دعوای
تنفیذ فسخ و ترتیبات لازم برای قابلیت استماع این دعوا است.
خامسا، با توجه به موارد پیشگفته، فسخ به موجب مقررات قانونی عمل حقوقی است که به صرف اراده و
اعلام آن محقق میشود و برای طرفین لازمالاجرا است و تحقق و یا نفوذ و در نتیجه ثبت آن، مستلزم رای
مراجع قضایی یا داوری نیست؛ اما در مواردی که تحقق فسخ مستلزم تحقق شرایط آن باشد؛ مانند خیار
شرط، خیار تخلف از فسخ، خیار عیب و ... و یا آنکه طرفین در قرارداد اعمال فسخ را فرع بر تایید مرجع
حل اختلاف کرده باشند، ثبت فسخ مستلزم صدور رای از مرجع ذیربط است.
با توجه به مراتب پیشگفته، در مواردی که به موجب توافق طرفین اعمال فسخ مستلزم رای مرجع قضایی
یا داوری باشد و یا چنانچه ادعای فسخ قرارداد، مخالف مفاد سند رسمی مالکیت باشد، دفاتر اسناد رسمی
مکلفند از پذیرش ادعای مزبور به استناد ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب1310 با اصلاحات و
الحاقات بعدی و ذیل ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 خودداری
کرده و ثبت این ادعا را به رای مرجع قضایی یا داوری موکول کنند؛ اما چنانچه فسخ به موجب سند رسمی
دیگری ثابت باشد؛ از جمله با اقرارنامه رسمی و یا آنکه طرفین با حضور در دفاتر اسناد رسمی به فسخ
قرارداد اقرار نمایند، ثبت آن مستلزم رای مرجع قضایی یا داوری نمیباشد.
22- به موجب تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403
»سامانه ثبت الکترونیک اسناد باید به گونهای طراحی گردد که اگر طرفین قرارداد شرط کنند منتقلالیه تا
پایان مهلت اعمال حق فسخ یا موعد پرداخت ثمن ... حق انجام اعمال حقوقی موضوع این ماده را ندارد،
امکان انتقال مورد معامله، در مهلت تعیین شده فراهم نباشد«؛ همچنین در ماده یک ضمانت اجرای عدم
ثبت در سامانه تعیین شده است؛ لذا در فرض سوال که به دلیل درج شرط عدم انتقال تا موعد مشخصی در
سامانه ثبت الکترونیک اسناد، انتقال ملک در بستر این سامانه مقدور نبوده و نسبت به مال غیر منقول در
قالب سند عادی قرارداد تنظیم شده است، موضوع تابع ضمانت اجرای مقرر در ماده یک این قانون میباشد.
23- با توجه به ذیل تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب
1403، در فرضی که در معاملهای برای انتقالدهنده حق فسخ باشد و در مهلت اعمال خیار، منتقلالیه آن
را به صورت رسمی به دیگری منتقل کند، در صورت وجود حق فسخ در معاملهای که منتقلالیه اول با
شخص ثالث منعقد کرده است، با اعمال خیار توسط دارنده حق فسخ اول و یا اقاله قرارداد توسط طرفین
معامله دوم و اعاده مال به مالکیت منتقلالیه اول، عین مال به انتقالدهنده اول دارنده حق فسخ مسترد
میشود. از این تبصره چنین مستفاد است که دارنده حق فسخ اول در صورت وجود حق فسخ برای
انتقالدهنده دوم در معامله بعدی، میتواند عین مال را حتی بدون رضایت منتقلالیه دوم، مسترد کند و حتی
نیاز به اعمال خیار توسط انتقالدهنده دوم نیز نمیباشد؛ بلکه صرف وجود خیار در معامله دوم این حق را
برای انتقالدهنده اول دارنده حق فسخ ایجاد میکند؛ بنابراین، چنانچه نیاز به طرح دعوا باشد )در صورت
اختلاف(، به طرفیت منتقلالیه دوم به دلیل متصرف بودن اقامه خواهد شد و پاسخ به قسمت دوم پرسش نیز
از ذیل پاسخ در قسمت اول مشخص است و برای استرداد مال به انتقالدهنده اول )دارنده حق فسخ( در
صورت وجود شرایط پیشگفته، نیازی به اعمال حق فسخ توسط انتقالدهنده دوم؛ در فرضی که برای وی
در معامله با شخص ثالث حق فسخ وجود داشته باشد، نیست و حتی در صورت عدم اعمال خیار و به
صرف وجود حق فسخ در معامله دوم برای انتقالدهنده دوم، موجبات استرداد مال به انتقالدهنده اول فراهم
است.
24- با تصویب و لازمالاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، رای
وحدت رویه شماره 810 مورخ4/3/1400 هیات عمومی دیوان عالی کشور در فرضی قابل اعمال است
که حق فسخ در معامله دوم پیشبینی شده باشد.
25- پرسش مطرح شده با توجه به توضیح ارایه شده در بند15 قابلیت پاسخگویی ندارد.
26- پرسش مطرح شده مبهم است؛ چنانچه مقصود از پرسش ضمانت اجرای تخلف از انجام تکلیف مقرر
در تبصره 2 ماده4 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب1403 نسبت به وزارت
امور اقتصادی و دارایی است، موضوع تابع عمومات حاکم بر تخلفات اداری است و در هر صورت، به
موجب این تبصره، عدم بارگذاری ارزش معاملاتی املاک در سامانه ثبت الکترونیک اسناد مانع از تنظیم و
ثبت سند رسمی مالکیت نخواهد بود و سردفتر و منتقلالیه تعهدی در خصوص مالیات نقل و انتقال ملک
ندارند.
27- انتقاد مطرح شده در خصوص طولانی بودن مواعد مقرر در ماده10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات
اموال غیر منقول مصوب 1403، صرف نظر از صحت و یا سقمآن، مستلزم اعلام نظر این اداره کل و صدور
نظریه مشورتی نمیباشد.
28- الفاولا، تکلیف انعکاس توقیف ملک پس از صدور قرار وثیقه کیفری و یا مدنی بر عهده مرجع قضایی
است و این مرجع لزوم انعکاس بازداشت در سوابق مربوط را به سازمان ثبت اسناد و املاک اعلام میکند؛ بر
این اساس، این قسم از توقیف ملک از شمول ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول
مصوب 1403 خروج موضوعی دارد و اشخاص در این خصوص تکلیفی ندارند
ثانیا، الزام به ثبت دیگر موارد توثیق ملک چنانچه ذیل عنوان رهن قرار گیرد، مشمول حکم مقرر در ماده
یک قانون یادشده است.
ب( قانونگذار در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 به صورت لف
و نشر مرتب عبارت »قابل استماع نبوده«را ناظر بر دعاوی راجع به اعمال مذکور که به ثبت نرسیده و عبارت
»فاقد اعتبار«را ناظر بر»ادله راجعبه آنها«به کار برده است و متعرض صحت یا بطلان معامله عادی موضوع
این ماده نشده است. از سوی دیگر، عدم قابلیت استماع دعاوی موضوع این ماده و یا بیاعتبار دانستن ادله
مربوط به اعمال حقوقی موضوع آن، با باطل تلقی کردن معامله ملازمهای ندارد؛ هر چند در عمل منتقلالیه را
در موقعیتی قرار میدهد که برای تنظیم سند رسمی انتقال و یا استرداد ثمن به ناچار با مالک رسمی توافق
کند و در هر صورت، مطالبه اجرتالمثل توسط بایع بابت ایام تصرف منتقلالیه تا پیش از طرح دعوای استرداد
عوضین و صدور حکم در خصوص آن منتفی است.
ج( اولا، از ذیل تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403
چنین مستفاد است که هر چند انفساخ عمل حقوقی نیست؛ اما در حکم تلف تلقی کردن مورد معامله در
فرض انفساخ قرارداد نیز فرع بر عدم ثبت تحقق انفساخ در سامانه موضوع این ماده است و از این حیث
میان فسخ و انفساخ تفاوتی نیست.
ثانیا، اقاله قرارداد ذیل عنوان عمل حقوقی منجر به انتقال مالکیت عین، منافع و یا حق انتفاع و حق ارتفاق
موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 قرار میگیرد و بر این
اساس، ثبت اقاله نیز الزامی است.
د( در فرض تلف عوضین؛ در مواردیکه دعوای استرداد عوضین مطرح شود، موضوع تابع عمومات حاکم
میباشد.
29- اولا، انتقاد مطرح شده مبنی بر صرف تصریح به عقد بیع در ماده2 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات
اموال غیر منقول مصوب 1403 و عدم تصریح به دیگر عقود ناقله راجع به اموال غیر منقول، موجه به نظر
میرسد؛ اما اقدامی از ناحیه اداره کل حقوقی متصور نمیباشد و موجبی برای صدور نظریه مشورتی در این
خصوص نیست.
ثانیا، مثالهای مطرح شده در ماده 2 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب1403 و
تصریح به »ثمن«وهمچنین تصریح به وصول مالیات وفق ماخذ اعلامی در تبصره 3 ماده64 قانون
مالیاتهای مستقیم مصوب 1366 با اصلاحات و الحاقات بعدی که صرفا ناظر بر قراردادهای راجع به
انتقال عین است، همگی دلالت بر آن دارد که هدف از وضع ماده 2 یادشده ایجاد تکلیف در خصوص تنظیم
و ثبت قراردادهایی است که مشابه مثالهای مذکور در این ماده موضوع قرارداد انتقال عین و یا تعهد به آن
است؛ صرف نظر از توصیفی که از سوی طرفین به عمل میآید و بر این اساس، حکم این ماده، منحصر به
عقد بیع نیست؛ اما منصرف از قراردادهای راجع به انتقال منافع است.
30 و33- با توجه به ماده10 آییننامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب
18/7/1403 و تبصره این ماده و همچنین ماده13 آییننامه یادشده پیشنویس قرارداد پیش از ثبت در
سامانه توسط سردفتر فاقد آثار حقوقی قرارداد است؛ بر این اساس و از آنجا که وفق مواد یادشده هر یک
از طرفین میتوانند پیش از مهلت پنج روزه برای حضور در دفتر اسناد رسمی، پیشنویس قرارداد را از
سامانه ثبت الکترونیک اسناد حذف کنند؛ بدون آنکه مسوولیتی برای آنان به صرف انصراف از تنظیم بعدی
قرارداد رسمی در پی داشته باشد؛ به طریق اولی در فرض سوال که حتی
پیش از ثبت پیشنویس در سامانه و پس از گفتگوهای مقدماتی مالک ملک خود را به دیگری انتقال داده
است، موجبی برای استماع دعوای ابطال این معامله و یا الزام مالک به معامله با طرف اول نیست. همچنانکه
در فرضی که طرفین پس از گفتگوهای مقدماتی به تعهدات خود عمل نکنند، موجب قانونی برای الزام آنها
به انجام این تعهدات نیست.
31- ایراد مطروحه در خصوص تبصره یک ماده3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول
مصوب 1403 و بازدارنده نبودن ضمانت اجرای مندرج در این تبصره، متضمن پرسش خاصی نیست و
موجبی برای صدور نظریه مشورتی از سوی این اداره کل نمیباشد.
32- قانونگذار در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 به نحو
اطلاق راجع به اعمال حقوقی موضوع این ماده تعیین تکلیف کرده است و در تبصره 3 ماده3 قانون در مقام
بیان آن است که اعمال حقوقی موضوع این ماده، صرفا در چارچوب مفاد ماده یک این قانون معتبر است؛
همچنین حکم ماده3 یادشده ناظر بر درج پیشنویس قراردادها در سامانه ثبت الکترونیک اسناد است؛
بنابراین، به کار گرفتن واژه »متعاملین«در تبصره3 ماده3 یادشده برخلاف آنچه در فرض سوال آمده
است، فاقد ایراد به نظر میرسد.
34- از آنجا که پرسشی در خصوص قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب1403
مطرح نشده است، موجبی برای پاسخگویی از سوی این اداره کل نیست.
35- حکم مقرر در ماده9 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات امول غیر منقول مصوب1403، از تاریخ
لازمالاجرا شدن این قانون مجرا میباشد و اجرای آن فرع بر ایجاد سامانه موضوع ماده 10 این قانون
نمیباشد. حکم مقرر در ماده 15 قانون یادشده مبنی بر نسخ ماده73 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب
1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی موید این دیدگاه است
36- اولا، حکم مقرر در تبصره 3 ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب1403
مشتمل بر دو بخش است؛ بخش نخست، تکلیف به بارگذاری گواهی حصر وراثت در سامانه ثبت الکترونیک
اسناد است که انجام آن، تکلیف مرجع صدور گواهی یادشده است و به نحو مطلق است. بخش دوم این تبصره
ناظر بر درج مراتب در دفتر الکترونیک املاک است که متوجه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است و
صرفا در خصوص اشخاصی قابلیت اعمال دارد که مالک ملک دارای سابقه ثبتی باشند.
ثانیا، نحوه بارگذاری گواهیهای حصر وراثت موضوع تبصره 3 ماده یک قانون یادشده در سامانه ثبت
الکترونیک اسناد و همچنین آراء و تصمیمات مراجع قضایی، کمیسیونها، شوراها و دیگر مراجع ذیصلاح
برای رسیدگی به امور ابنیه و املاک و اراضی در سامانه یادشده موضوع ماده 8 قانون، موضوعی است که
به طراحی این سامانه و گزینههای پیشبینی شده برای آن بستگی دارد.
37- فسخ به موجب مقررات قانونی عمل حقوقی است که به صرف اراده و اعلام آن محقق میشود و برای
طرفین لازمالاجرا است و تحقق و یا نفوذ و در نتیجه ثبت آن، مستلزم رای مراجع قضایی یا داوری نیست؛
اما در مواردی که تحقق فسخ مستلزم تحقق شرایط و عوامل آن باشد؛ مانند خیار شرط، خیار تخلف از
فسخ، خیار عیب و یا طرفین به موجب قرارداد اعمال فسخ را فرع بر تایید مرجع حل اختلاف کرده باشند،
ثبت فسخ مستلزم صدور رای از مرجع ذیربط است.
38- پرسش مطرح شده با لحاظ توضیح مندرج در بند15 قابلیت پاسخگویی ندارد.
39- قانونگذار در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 تصریح
کرده است که در صورت عدم ثبت اعمال حقوقی موضوع این ماده در سامانه ثبت الکترونیک اسناد، هیچ
دعوایی غیر از دعوای استرداد عوضین مسموع نیست و در تبصره6 همین ماده، ضابطه استماع این دعوا را
بیان کرده است؛ بر این اساس، تبصره یادشده ناقض حکم مقرر در ماده یک قانون نمیباشد.
40- صرف نظر از ابهام موجود در سوال، به موجب تبصره10 ماده10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات
اموال غیر منقول مصوب 1403»اشخاص فاقد سند رسمی موضوع این ماده با رعایت کلیه
شرایط زیر حداکثر تا 8 سال پس از راهاندازی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی میتوانند صرفا در سامانه
مذکور، اعمال حقوقی موضوع ماده )1( این قانون را انجام دهند«...؛ بنابراین، از یک سو مفروض آن است
که در بستر سامانه یادشده انجام معاملات معارض امکانپذیر نیست و از سوی دیگر، چنانچه معامله معارض
خارج از بستر سامانه یادشده منعقد شود، موضوع مشمول ضمانت اجرای مقرر در ماده یک قانون یادشده
خواهد بود.
41- با توجه به مفاد ماده3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب1403، به نظر
میرسد حکم مقرر در ماده 13 آییننامه ماده 3 قانون یادشده مصوب18/7/1403 به درستی تنظیم شده
است و پیشنویس ثبت شده توسط مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی واجد آثار حقوقی نیست و
به همین سبب ماده 13 آییننامه بر اساس رویکرد قانونگذار مبنی بر فقدان اثر حقوقی پیشنویس، تنظیم
و تصویب شده است.
42،43،44 و45- در مقام بیان اشکالات اجرایی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول
مصوب 1403 است و مستلزم اعلام نظر از سوی این اداره کل و صدور نظریه مشورتی نمیباشد.
دکتر احمد محمدی باردیی