لاولکس پرسش
1- قانونگذار در ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب1403 مقرر داشته
است که در صورت عدم ثبت اسناد عادی در سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی ظرف دو سال، دعاوی
مدعیان قابل استماع نیست. مقصود از قابل استماع نبودن دعوا چیست؟ آیا دادگاه باید قرار عدم استماع
دعوا صادر کند و یا حکم بر بیحقی؟
همچنین در این ماده وضعیت حقوقی معامله مسکوت مانده است؛ آیا معامله باطل است؟
2- در ماده3 قانون یادشده مشخص نشده است که دلالانی که پیشنویس قرارداد را تنظیم میکنند، آیا باید
آن را به امضای طرفین برسانند؟ اساسا ماهیت این پیشنویس چیست؟
3- در ماده2 قانون مذکور همزمان از دو واژه»تعهد به بیع«و»قولنامه«استفاده شده است؛ با توجه به
اینکه در رویه قضایی و دکترین حقوقی تاکنون این دو اصطلاح به یک معنا تاکنون شناخته میشد، آیا
قانونگذار بار معنایی جدیدی برای آنها مشخص کرده است و یا آنکه این امر ناشی از تسامح بوده است؟
در صورت تفاوت، مفهوم آنها چیست؟
4- در خصوص حکم موضوع تبصره یک مادهیک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال منقول مصوب
1403 در کدام موارد فسخ نیازمند تایید مرجع قضایی است و در چه مواردی مستلزم تایید مرجع قضایی
نیست؟
5- منظور از سه اصطلاح»قابل استناد«،»استماع«و»معارضه«نیست، در ماده10 قانون صدرالذکر
چیست؟
6- مقصود از بیاعتبار بودن یک سند با باطل بودن آن چیست؟ توضیح آنکه، چنانچه سندی در محکمه
فاقد اعتبار باشد، به معنای بطلان آن است؛ همینکه سندی قابل ارایه و دفاع نباشد و مرجع قضایی برای
آن ارزشی قایل نباشد، عملا به معنای بطلان آن است؛ به همین سبب همینکه در ماده یک قانون یادشده
ذکری از ابطال نشده و آمده است که اسناد عادی فاقد اعتبار هستند؛ اما در برخی مواد قانونی بهرغم آنکه
با هدف بیاعتبار کردن اسناد عادی نوشته شده است، به این قسم اسناد رسمیت داده شده است. با این
توضیح که در قانون تصریح شده است که افراد میتوانند بر ملکی ادعای مالکیت کنند و بر مبنای ادعا و
بررسی صحت آن سند رسمی صادر میشود.
8- مقصود از مذاکرات مقدماتی مشخص نیست؛ چنانچه خریدار بخشی از ثمن معامله را پرداخت کند؛ اما
فروشنده به دفتر اسناد رسمی مراجعه نکند، ضمانت اجرای آن چیست؟ توضیح آنکه، دعوای الزام به تنظیم
سند رسمی هم با اعتبارزدایی از اسناد عادی و مبایعهنامه به موجب این قانون مسموع نیست.
آیا مذاکرات مقدماتی به معنای وعده بیع است و یا مبایعهنامه؟ آیا قولنامه مد نظر بوده و یا آنکه مفهوم و
ماهیت دیگری مقصود بوده است؟
9- در تبصره2 مادهیک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 عبارت تنظیم
وکالت بلاعزل انتقال مالکیت درج شده است، آیا وکالت برای اجاره دادن یا فروش سرقفلی را شامل
میشود؟
10- مقصود از پیشنویس در ماده 3 قانون یادشده چیست؟ آیا به معنای بیعنامه یا قولنامه است؟
11- آیا مقصود از بهرهبرداری کشاورزی موضوع تبصره 9 ماده10 قانون، صرفا اراضی زراعی و باغها
است و یا آنکه طرحهای عمرانی و احداثی واقع در اراضی زراعی که دارای مجوز قانونی میباشند را هم
شامل میشود؟
13- مادهیک قانون یادشده در خصوص اراضی و املاک واقع در حاشیه شهر و روستاها که فاقد سند
رسمی مالکیت است و مورد معامله قرار میگیرند ساکت است.
14- در ماده6 قانون پیشبینی شده است در صورت عدم ارسال پاسخ استعلام، سند رسمی ملک منتقل
میشود و فقط برای کارمند متخلف، تخلف اداری در نظر گرفته شده است و راجع به ضرر و زیان وارده در
خصوص انتقال ملک و معاملات ایادی بعد ذکری به میان نیامده است.
15- حکم تبصره 2 ماده6 قانون، و اجرای آن در مشکلات بسیاری را در پی دارد. مناسب بود ضمانت
اجرایی مانند ضمانت اجرای مقرر در تبصره ماده 8 قانون برای ماده6 نیز پیشبینی میشد.
پاسخ
1- اولا، عدم قابلیت استماع دعوا که به عنوان ضمانت اجرای عدم ثبت ادعاهای موضوع ماده 10 قانون
الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 مطرح شده است، در مرحلهپیش از ورود در
ماهیت دعوای مطروحه است؛ در حالی که صدور حکم بر بیحقی به استناد ماده 299 قانون آیین دادرسی
دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379 مستلزم ورود در ماهیت و رسیدگی ماهوی و
اتخاذ تصمیم قاطع دعوا در ماهیت است و رسیدگی ماهوی اصولا در مواردی شایسته است که امکان صدور
حکم به نفع مدعی وجود داشته باشد و از آنجایی که در فرض سوال به دلیل عدم بارگذاری اطلاعات در
سامانه، پذیرش دعوا به استناد ماده10 یادشده با منعقانونی مواجه است، مقصود از عدم قابلیت استماع
دعوا صرفا رد شکلی دعوا است.
ثانیا، قانونگذار در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 به صورت
لف و نشر مرتب عبارت »قابل استماع نبوده«را ناظر بر دعاوی راجع به اعمال مذکور که به ثبت نرسیده و
عبارت »فاقد اعتبار«را ناظر بر»ادله راجعبه آنها«به کار برده است و متعرض صحت یا بطلان معامله عادی
موضوع این ماده نشده است. از سوی دیگر، عدم قابلیت استماع دعاوی موضوع این ماده و یا بیاعتبار
دانستن ادله مربوط به اعمال حقوقی موضوع آن، با باطل تلقی کردن معامله ملازمهای ندارد؛ هر چند در عمل
منتقلالیه را در موقعیتی قرار میدهد که برای تنظیم سند رسمی انتقال و یا استرداد ثمن به ناچار با مالک
رسمی توافق کند.
2- با توجه به ماده10 آییننامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب
18/7/1403 و تبصره این ماده، پیشنویس قرارداد پیش از ثبت در سامانه توسط سردفتر فاقد آثار حقوقی
قرارداد است؛ اما بر اساس ماده 7 آییننامه یادشده که دلالان معاملات املاک را مکلف کرده است »مطابق
مقررات این آییننامه پس از انجام مذاکرات مقدماتی طرفین و تصدیق الکترونیکی آنان
نسبت به درج پیشنویس قرارداد بر اساس نمونههایی که سازمان در اختیار آنان قرار میدهد، اقدام نمایند«،
تصدیق الکترونیکی طرفین نسبت به پیشنویس امری ضروری است.
3- قانونگذار در ماده 2 قانون صدرالذکر در مقام آن است تا قراردادهای خصوصی را با همان عنوان و
توصیفی که متعاملین از آن یاد کردهاند به نحو تمثیلی ذکر نماید؛ به عبارت دیگر، از آنجایی که در قراردادهای
خصوصی اشخاص از عناوینی مانند تعهد به بیع، قولنامه، مبایعهنامه و امثال آن استفاده میکنند، قانونگذار
بدون آنکه در مقام بیان ماهیت حقوقی و دقیق هر یک از این عناوین باشد، واژگان رایج عرفی را استفاده
کرده است؛ بدون آنکه بار معنایی جدیدی برای دو عنوان »تعهد به بیع«و»قولنامه«مد نظر داشته باشد.
4- اولا، فسخ عمل حقوقی ناشی از اراده صاحب حق است و اصل در اعمال حقوقی بر رضایی بودن آن
است، موکول کردن تحقق آن به تشریفات خاص نیازمند تصریح قانون است؛ مواد 449،450 و451 قانون
مدنی موید این دیدگاه است.
ثانیا، از آنجایی که فسخ به صرف اراده و اعلام آن محقق میشود و اصولا ثبت آن مستلزم رای مراجع
قضایی یا داوری نیست؛ اما در مواردی که تحقق فسخ مستلزم تحقق شرایط آن باشد؛ مانند خیار شرط،
خیار تخلف از فسخ، خیار عیب و ... و یا آنکه طرفین در قرارداد اعمال فسخ را فرع بر تایید مرجع حل
اختلاف کرده باشند، ثبت فسخ مستلزم صدور رای از مرجع ذیربط خواهد بود.
بنا به مراتب پیشگفته، در مواردی که به موجب توافق طرفین اعمال فسخ مستلزم رای مرجع قضایی یا
داوری باشد و یا چنانچه ادعای فسخ قرارداد، مخالف مفاد سند رسمی مالکیت باشد، دفاتر اسناد رسمی
مکلفند از پذیرش ادعای مزبور به استناد ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب1310 با اصلاحات و
الحاقات بعدی و ذیل ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 خودداری
کرده و ثبت این ادعا را به رای مرجع قضایی یا داوری موکول کنند؛ اما چنانچه فسخ به موجب سند رسمی
دیگری ثابت باشد؛ از جمله با اقرارنامه رسمی و یا آنکه طرفین با حضور در دفاتر اسناد رسمی به فسخ
قرارداد اقرار نمایند، ثبت آن مستلزم رای مرجع قضایی یا داوری نمیباشد.
5- هر چند واژگان مطرحشده در پرسش به گونهای نامرتب در ماده 10 قانون الزام به ثبت به کار گرفته
شده است و از این حیث قابل انتقاد میباشد؛ ولی عبارت »قابل استناد«و»معارضه«درماده یادشده ناظر
بر ادله و »استماع«ناظر بر دعاوی میباشد.
6- در ماده یک قانون حکمی که دلالت بر بطلان سند و یا معامله بنماید وجود ندارد و بیاعتبار دانستن
سندی آن هم نه به صورت مطلق بلکه صرفا در مراجع قضایی، شبه قضایی و دستگاههای اجرایی با باطل
تلقیکردن معامله موضوع سند و یا بیاعتباری مطلق سند ملازمهای ندارد.
7- با توجه به پاسخ بندهای قبلی، پاسخ این بند روشن است
8- منظور از»مذاکرات مقدماتی«مذاکراتی است که به منظور رسیدن به توافق و انجام معامله بین طرفین
به عمل میآید و جنبه الزامآور ندارد و حتی اگر به پیشنویس منتهی شود نیز با توجه به مواد 10 و13
آییننامه لازمالاجرا نمیباشد و اگر مبالغی هم رد و بدل شود، این مبالغ از ذیل عنوان ثمن خارج است.
9- با توجه به اینکه عبارت»انتقال مالکیت در خصوص اموال غیر منقول«مندرج در تبصره2 ماده یک
ظهور در انتقال عین دارد؛ لذا وکالت اجاره دادن یا انتقال سرقفلی از شمول تبصره یادشده خارج است.
10- اولا، با توجه به حکم مقرر در ماده10 آییننامه اجرایی ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات
اموال غیر منقول مصوب 18/7/1403 طرفین پیشنویس قرارداد مکلفند حداکثر ظرف مدت پنج روز پس
از درج پیشنویس قرارداد در سامانه، برای انجام اقدامات لازم به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند. در صورت
عدم تایید سردفتر مبنی بر مراجعه در مهلت مقرر، پیشنویس قرارداد از سامانه حذف میشود. وفق تبصره
همین ماده، پیش از سپری شدن مهلت یادشده نیز هر یک از طرفین پیشنویس قرارداد میتوانند با مراجعه
به سامانه یا دلال معاملات املاک که پیشنویس را در سامانه درج کرده است، پیشنویس قرارداد را از
سامانه حذف کنند. بر این اساس، در صورت انصراف طرفین از انجام معامله یا خودداری از آن، مطابق ماده
یادشده و تبصره آن تعیین تکلیف شده است.
ثانیا، با توجه به ماده 10 آییننامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب
18/7/1403 و تبصره این ماده و همچنین ماده13 آییننامه یادشده پیشنویس قرارداد پیش از ثبت در
سامانه توسط سردفتر فاقد آثار حقوقی قرارداد است؛ بر این اساس و از آنجا که وفق مواد یادشده
هر یک از طرفین میتوانند پیش از مهلت پنج روزه برای حضور در دفتر اسناد رسمی، پیشنویس قرارداد
را از سامانه ثبت الکترونیک اسناد حذف کنند؛ بدون آنکه مسوولیتی برای آنان به صرف انصراف از تنظیم
بعدی قرارداد رسمی در پی داشته باشد. به طریق اولی در فرض سوال که حتی پیش از ثبت پیشنویس در
سامانه و پس از گفت و گوهای مقدماتی مالک ملک خود را به دیگری انتقال داده است، موجبی برای
استماع دعوای ابطال این معامله و یا الزام مالک به معامله با طرف اول نیست.
11- صرف نظر از آنکه طرحهای عمرانی و احداثی موضوع سوال در اراضی کشاورزی دارای مجوز
میباشد و مفروض آن است جهاد کشاورزی در راستای بهرهبرداری کشاورزی مجوز طرح موضوع استعلام
را صادر کرده است، در هر حال تشخیص موارد بهرهبرداری کشاورزی موضوع تبصره 9 ماده10 بر عهده
وزارت جهاد کشاورزی میباشد.
12- پرسش خاصی مطرح نشده است که مستلزم ارایه نظریه مشورتی باشد
13- با توجه به اینکه ماده یک ناظر بر انجام معاملات به صورت رسمی از تاریخ لازمالاجرا شدن قانون
در بستر سامانه میباشد از حیث اینکه اراضی و املاک در حاشیه شهر و روستا باشند یا محلی دیگر، تفاوتی
وجود ندارد.
14 و15- انتقادهایی نسبت به قانون مطرح شده است و مستلزم صدور نظریه مشورتی نیست
دکتر احمد محمدی باردیی