لاولکس پرسش
1- در خصوص صدور گواهیهای مفاصا حساب دارایی و شهرداری پیرامون اموال غیر منقول در سامانه
ثبت الکترونیک اسناد مشابه تبصره 3 ماده یک در نظر گرفته نشده است
2- ساماندهی بنگاههای املاک و تمیز آن اعم از مجاز و غیر مجاز جهت اتصال به سامانه قید نگردیده
است.
3- مجازات مندرج در بند سوم ماده3 قانون مذکور مبنی بر جزای نقدی معادل سه برابر مبلغ دریافتی
کافی نبوده و میبایست ابطال پروانه کسب هم اضافه گردد.
4- در خصوص وکالتنامههای رسمی که در مقام بیع تنظیم میگردد در قانون تعیین تکلیف نگردیده است
که این امر موجب ازدیاد دعاوی اعتراض ثالث در محاکم خواهد شد.
5- از جمله ابهامات اصلی این قانون عدم تبیین نوع جریان ثبتی است بدنی شرح که عملیات ثبتی در
خصوص اموال غیر منقول فاقد سابقه ثببتی مشخص نمیباشد که آیا بر اساس مقررات ثبت عمومی مندرج
در مواد 10 الی21 قانون ثبت اسناد و املاک بوده یا مشابه کمیسیون ثبتی ماده147 قانون ثبت اسناد و
املاک یا تاسیس جدید میباشد.
6- مطابق قانون مذکور صرفا به عدم پذیرش دعاوی مربوط به اعمال حقوقی و معاملات با سند عادی
اشاره شده است، لکن در خصوص ماهیت اعمال حقوقی و معاملات با اسناد عادی حکمی پیشبینی نگردیده
است، زیرا چنانچه عقد یا ایقاعی با سند عادی محقق شود و به دلیل عدم وجود اختلاف فیمابین و دعوای
در مراجع قضایی شبه قضایی یا داوری مطرح نگردد، نمیتوان آثار قانونی مترتب بر عمل حقوقی بین
طرفین را نادیده انگاشت و تمام اثار حقوقی و قانونی بین طرفین پابرجاست.
7- در خصوص اسناد عادی قبل از این قانون، چگونه میتوان تعیین کرد که یک سند عادی در قبل یا بعد
از اجرایی شدن این قانون تنظیم شده است؟ چون به راحتی میتوان با درج تاریخ غیر واقعی در قولنامه
عادی، آن را به قبل از تصویب قانون منتسب کرد.
8- بسیاری از افراد شرایط اقساطی را برای معاملاتشان تنظیم میکنند و نحوه پرداخت املاک به صورت
اقساط پیشبینی نشده است، در این قسمت چه باید کرد؟ بنابر این ممکن است دوباره راهکارهای فراری
برای این قسمت در نظر گرفته شود. سازمان ثبت اسناد این موارد را منوط به راهاندازی سامانهای نموده که
وضعیت و مشخصات این سامانه معلوم نیست. آیا این سامانه به اداره ثبت اسناد و املاک هم متصل هست
یا خیر؟
9- بر اسسا ماده2 دستورالعمل نحوه صدور پروانه تخصصی اشتغال مشاوره املاک و خودرو مصوب
1384/4/15 رییس محترم قوه قضاییه، اشتغال به شغل مشاوره املاک و خودرو منوط به داشتن پروانه
کسب از اتحادیه مربوط به پروانه تخصصی از سازمان ثبت اسناد و املاک میباشد؛ فلذا پیشنهاد میشود در
ماده 11 قانون الزام به ثبت رسمی معاملاک متخلف به تعلیق و ابطالپروانه کسب و پروانه تخصصی به
صورت توامان محکوم گردد.
10 منظور از ارسال پاسخ استعالم به صورت آنی در ماده6 چیست و آیا مهلت متعارف دارد یا خیر و پس
از چه مدت زمانی به منزله جواز اقدام میباشد؟
11- در ماده3 قانون علاوه بر مشاوره املاک و بنگاههای معاملات ملکی، مصداق دیگری هم در شمول
دلالان معاملات املاک قرار میگیرد؟
12- آیا تکلیف تبصره3 ماده1 در خصوص بارگذاری گواهی انحصار وراثت در سامانه شامل تمام موارد
صدور گواهی میگردد یا صرفا مالکین دارای اموال غیر منقول؟
13- اینکه این قانون واقعا در صدد تشریفاتی اعلام نمودن انتقال مال غیر منقول است یا فقط در حد غیر
قابل استناد بودن قراردادهای عادی گام بر میدارد، بسیاری مهم است. چه اینکه در فرض اول نتیجه بطلان
هرگونه قرارداد عادی نسبت به اموال غیر منقول است و در فرض دوم تاثیر قرارداد بین طرفین و حمل آثار
آن بر آنان است و فقط نسبت به اشخاص ثالث بیتاثیر است و این موضوع به نظر مهمترین رکن این قانون
این که باید تبیینگری شود.
14- در تبصره اول ماده اول این قانون وضعیت خریداری که سوء نیت داشته است تبیین نشده است
15- در تبصره پنجم ماده اول قید"و به تشخیص وی محرز باشد" متهم است باید تبیینگری شود.
16- حکم مندرج در ماده دو یک تاسیس جدید است )قولنامه و تعهد به بیع و...( یا اینکه در محدوده ماده
اول باید تفسیر شود و مکمل ماده اول است. از طرف دیگر ارتباط این ماده باتبصره چهارم ماده اول چگونه
است )اسنادی که بعد از 1403/4/3 )تاریخ لازمالاجرا شدن قانون( سند حدنگاری برای آن صادر شده
است علاوه بر این بر فرض اینکه تاسیس جدید باشد حدود اعتبار چنین اسنادی و ضمانت اجرای مدنی
آن چیست؟
17- در ماده سوم )تاسیس پیشنویس قرارداد توسط دلالان املاک( ضمانت اجرای عدم حضور طرفین در
دفتر ثبت اسناد و املاک بعد از تنظیم پیشنویس چیست؟ از طرفی در املاکی که در جریان ثبت است و
هنوز سند رسمی صادر نشده است چه باید کرد؟
18- در ماده6 اعلام شده است اعلام پاسخ باید به صورت"آنی" باشد، ابهام این است که هیچ زمانی
برای پاسخ دهی نیست یا زمان معمول باید در نظر گرفت و اگر در آن زمان پاسخ اعلام نشود بدون پاسخ
انتقال صورت گیرد.
19- ارتباط این قانون با قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند، قانون نحوه تملک، قانون پیش فروش
آپارتمان، قانون روابط موجر و مستاجر و ... باید تبیین گردد.
پاسخ
1- صرف نظر از آنکه پرسش خاصی مطرح نشده است، در خصوص حقوق دولتی و عمومی احکام خاصی
در ماده 7 و تبصره2 ماده4 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب1403 مقرر شده
است و مفاصاحساب دارایی و شهرداری نیز میتواند ذیل عناوین وجوه دولتی و عمومی موضوع ماده 7
این قانون قرار گیرد و در آییننامه مربوط در خصوص آن تعیین تکلیف شود.
2- اولا، به موجب بند»ث«ماده یک آییننامه اجرایی ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات
اموال غیر منقول مصوب 18/7/1403، دلالان معاملات املاک عبارت از مشاوران املاک و بنگاههای
معاملات ملکی است که با اخذ پروانه دلالی معاملات املاک واسطه انجام معاملات موضوع این قانون
میباشند.
ثانیا، نظر به اینکه به موجب ماده 5 آییننامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر
منقول مصوب 18/7/1403، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف شده است»سامانه را به نحوی
طراحی کند که تنها در صورت احراز هویت و اعتبار پروانه دلالان معاملات املاک اجازه درج پیشنویس
قرارداد برای آنان فراهم شود«و از سوی دیگر، وفق ماده6 آییننامه مذکور، وزارت صنعت، معدن و
تجارت مکلف شده است »امکان استعلام هویت و اعتبار پروانه دلالان معاملات املاکو پاسخ به استعلامات
را به صورت برخط و آنی برای سازمان در سامانه ایجاد کند«، استعلام هویت و اعتبار پروانه دلالان امکانپذیر
است و بدون احراز هویت و اعتبار پروانه دلالان، درج پیشنویس قرارداد مقدور نیست. شایسته ذکر است
به موجب ماده 7 آییننامه یادشده، تصدیق الکترونیکی پیشنویس از سوی متعاملین نیز امری ضروری
است.
3 و4- در این بندها مطالبی در نقد رویکرد قانونگذار مطرح شده است و پرسش خاصی مطرح نشده
است، که مستلزم صدور نظریه مشورتی باشد.
5- قانونگذار در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 در مقام تغییر مقررات
مربوط به ثبت اسناد و املاک نیست و مقررات راجع به ثبت عمومی املاک به قوت خود باقی است. شایسته
ذکر است بر خلاف فرض سوال، املاک موضوع ماده 147 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310
با اصلاحات و الحاقات بعدی نیز دارای سابقه ثبتی میباشند.
6 و13- قانونگذار در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، به
صورت لف و نشر مرتب عبارت »قابل استماع نبوده«را ناظر بر دعاوی راجع به اعمال مذکور که به ثبت
نرسیده و عبارت »فاقد اعتبار«را ناظر بر»ادله راجعبه آنها«به کار برده است و متعرض صحت یا بطلان
معامله عادی موضوع این ماده نشده است. از سوی دیگر، عدم قابلیت استماع دعاوی موضوع این ماده و یا
بیاعتبار دانستن ادله مربوط به اعمال حقوقی موضوع آن، با باطل تلقی کردن معامله ملازمهای ندارد؛ هر چند
در عمل منتقلالیه را در موقعیتی قرار میدهد که برای تنظیم سند رسمی انتقال و یا استرداد ثمن به ناچار با
مالک رسمی توافق کند؛ شایسته ذکر است وفق ماده 266 قانون مدنی»در مورد تعهداتی که برای متعهدله
قانونا حق مطالبه نمیباشد اگر متعهد به میل خود آن را ایفاء نماید دعوی استرداد او مسموع نخواهد بود«.
7- احراز اینکه تاریخ انعقاد اعمال حقوقی پیش از لازمالاجرا شدن قانون صدرالذکر و یا پس از آن بوده
است، امری موضوعی و قضایی است و در هر مورد که ادعای غیر واقعی بودن تاریخ مندرج در سند مطرح
شود، دادگاه باید با بررسی موضوع، تاریخ را احراز کند. در هر حال تا زمانی که امکان بارگذاری سند در
این سامانه با منع قانونی مواجه نشده، مرجع اداری با تمسک به غیر واقعی بودن تاریخ مندرج در سند
مجاز به ایجاد مانع نخواهد بود.
8- پرسش مطرح شده مبهم است و با کیفیت مطرح شده قابلیت پاسخگویی ندارد.
9- پیشنهاد مطرحشده مبنی بر ابطال پروانه کسب و پروانه تخصصی دلالان معاملات املاک، فاقد اثر
میباشد؛ زیرا با فرض تعلیق پروانه کسب یا ابطال آن، پروانه تخصصی صادره از سازمان ثبت اسناد و
املاک کشور نیز قابلیت استفاده نخواهد داشت.
10- هر چند در ماده6 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب1403 مدت زمان
دقیق انجام کار ذکر نشده است؛ اما در ادبیات قانونگذار »آنی«به معنای انجام کار در چندین دقیقه و
در کمترین زمان ممکن است؛ به گونهای که در ماده 112 قانون برنامه هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران
مدت زمان برای اعلام پاسخ آنی به استعلامهای املاک از سوی محاکم دادگستری و دستگاههای اجرایی
کمتر از 5 دقیقه در نظر گرفته شده است؛ بنابراین، ظرف زمانی برای ارایه پاسخ آنی انجام امور در بستر
سامانه و صرفا در عرض چند دقیقه است.
11- با توجه به تصریح قانونگذار در مواد متعدد قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول
مصوب 1403؛ از جمله مواد3 و11 این قانون به مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی و با عنایت
به تعریف دلالان معاملات املاک در بند »ث«ماده یک آییننامه اجرایی ماده 3 قانون یادشده مصوب
18/7/1403، دلالان موضوع این قانون صرفا کسانی هستند که با اخذ پروانه دلالی معاملات املاک، برای
آنها از طریق سازمان ثبت اسناد و املاک دسترسی لازم به سامانه ثبت الکترونیک اسناد فراهم شده است.
12- حکم مقرر در تبصره3 ماده2 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب1403
مشتمل بر دو بخش است؛ بخش نخست، تکلیف به بارگذاری گواهی حصر وراثت در سامانه ثبت الکترونیک
اسناد است که انجام آن، تکلیف مرجع صدور گواهی یادشده است و به نحو مطلق است. بخش دوم این
تبصره ناظر بر درج مراتب در دفتر الکترونیک املاک است که متوجه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
است و صرفا در خصوص اشخاصی قابلیت اعمال دارد که بالطبع مالک املاک دارای سابقه ثبتی باشند.
14- استعلام به کیفیت مطرح شده مبهم است؛ چنانچه مقصود نسخ ماده 21 قانون نحوه اجرای
محکومیتهای مالی مصوب 1394 است، حکم مقرر در ذیل تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی
معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، منصرف از موردی است که انتقال گیرنده با علم به انگیزه
انتقالدهنده برای فرار از ادای دین، با وی معامله کرده است؛ زیرا وفق ذیل ماده 21 قانون نحوه اجرای
محکومیتهای مالی مصوب 1394، چنین فردی در حکم شریک جرم دانسته شده و به عنوان جریمه مدنی
به استرداد عین مال ملزم شده است؛ بر این اساس، حکم ماده اخیر و نیز قسمت اخیر تبصره یک ماده یک
قانون صدرالذکر هر یک در محل خود مجرا است.
15- حکم مقرر در تبصره5 ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب1403
به نحوی مجمل است که رفع ابهام از آن مستلزم اخذ نظر تفسیری مرجع تصویبکننده میباشد.
16- اولا،قانونگذار در ماده 2 قانون صدرالذکر در مقام آن است تا قراردادهای خصوصی را با همان عنوان
و توص یفی که متعاملین از آن یاد کرده اند به نحو تمثیلی ذکر کند؛ به عبارت دیگر، از آنجایی که در
قراردادهای خصوصی اشخاص از عناوینی مانند تعهد به بیع، قولنامه، مبایعهنامه و امثال آن استفاده میکنند،
قانونگذار بدون آنکه در مقام بیان ماهیت حقوقی و دقیق هر یک از این عناوین باشد، واژگان رایج عرفی
را استفاده کرده است؛ بدون آنکه بار معنایی جدیدی برای دو عنوان »تعهد به بیع«و»قولنامه«مد نظر
داشته باشد.
ثانیا، اعمال حقوقی موضوع ماده 2 برخی مصادیق اعمال حقوقی موضوع ماده یک است و وفق ماده2
یادشده، دفاتر اسناد رسمی مکلف به تنظیم و ثبت آن شدهاند.
ثالثا، با توجه به مراتب پیشگفته، پرسش مطرح شده که مبتنی بر ذهینت تشریفاتی شدن عقود و بیاعتباری
آن در صورت عدم رعایت تشریفات است، منتفی به نظر میرسد و در هر صورت، در خصوص املاک
دارای سند حدنگار نیز دفاتر اسناد رسمی با منعی برای ثبت معاملات موضوع ماده 2 این قانون مواجه
نمیباشند.
17- اولا،با توجه به مواد 10،12 و13 آییننامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر
منقول مصوب 18/7/1403، پیشنویس قرارداد پیش از ثبت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد توسط
سردفتر فاقد آثار حقوقی قرارداد است.
ثانیا، با توجه به بندهای »ج«و»ح«ماده یک آییننامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر
منقول مصوب 18/7/1403 مبنی بر لزوم درج مشخصات ملک در پیشنویس و لزوم بررسی و صحتسنجی
دادههای ارایه شده به دفتر املاک و همچنین ضرورت احراز صحت و اصالت سند با لحاظ حکم مقرر در ماده
2 آییننامه یادشده، ارایه سند مثبت مالکیت برای درج پیشنویس ضروری به نظر میرسد.
18- با توجه به پاسخ ارایه شده در بند10، پاسخ این پرسش روشن است
19- پرسش خاصی که مستلزم صدور نظریه مشورتی باشد، مطرح نشده است
دکتر احمد محمدی باردیی