لاولکس پرسش
1- چنانچه پس از لازمالاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، دو
نفر در مشاور املاک قرارداد اجاره یا مبایعهنامهای تنظیم و شناسه رهگیری دریافت کنند و شهود نیز معامله
را امضاء کنند، آیا سند تنظیمی راجع به آن مطابق ادله اثبات دعوا در دادگاه قابل استناد است؟
2- نحوه اجرای تبصرههای 2 و4 مادهیک و ماده 4 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول
با توجه به ابهاماتی که در خصوص نحوه اجرای این مواد قانونی وجود دارد، چگونه است؟
3- آیا حکم تبصره4 مادهیک قانون یادشده شامل اسناد مالکیت دفترچهای یا اسناد حدنگاری که پیش
از لازمالاجرا شدن این قانون صادر شدهاند، نیز میشود؟
4- در خصوص حکم مقرر در تبصره4 ماده یک و صدور سند حدنگار پس از لازمالاجرا شدن قانون
یادشده، با توجه به عدم راهاندازی سامانه موضوع ماده 10 این قانون، نحوه معامله و ثبت معاملات نسبت
به املاک دارای سند حدنگاری چگونه است؟
5- با توجه به آییننامههای اجرایی پیشبینی شده برای قانون صدرالذکر )تعداد سیزده آییننامه( که تاریخ
تصویب هر یک متفاوت است، آیا اصلاح قانون و موکول کردن زمان اجرای آن به پس از تصویب آییننامهها
و راهاندازی سامانهها امکانپذیر است؟
6- با توجه به نسخ ماده20 قانون پیشفروش ساختمان مصوب 1389 به موجب بند3 ماده15 قانون
صدرالذکر و با لحاظ حکم مقرر در ماده 2 قانون مدنی، آیا اجرای قانون صدرالذکر منوط به طراحی و
اجرای سامانه ثبت معاملات اموال غیر منقول است؟
7- با توجه به اینکه در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب1403 در خصوص
شیوههای انحلال قرارداد در اکثر موارد از عبارت »فسخ«و در مواردی از»انفساخ«نام برده شده است،
آیا این قانون دیگر شیوههای انحلال قرارداد؛ از جمله اقاله را هم شامل میشود؟
8- آیا لحاظ قوانین خاص دیگر؛ از جمله قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات
مناسب فنی اقتصادی مصوب 1385 در اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب
1403، الزامی است؟
9- آیا در اجرای ماده10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب1403، دعوای ابطال
ادعای ثبت مسموع است؟
10- آیا قولنامههای تنظیمی )تعهد به انجام بیع( نیز باید در سامانه مربوطه ثبت شود یا صرفا مبایعهنامهها
باید ثبت شود؟
11- با توجه به لازمالاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، آیا در
وضعیت فعلی دعاوی مانند ابطال سند رسمی که پیش از تصویب این قانون صادر شده است، قابلیت استماع
دارد و یا آنکه تا زمان راهاندازی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی، قابل استماع است؟
پاسخ
1- احکام مقرر در ماده10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب1403 مبنی
بر لزوم بارگذاری مستندات و ثبت ادعا در سامانه »ساماندهی اسناد غیر رسمی«مانع از رسیدگی به
دعوای ابطال سند رسمی نیست؛ هر چند رسیدگی به دعوای ابطال سند بعد از راهاندازی سامانه یادشده
فرع بر آن است که خواهان در موعد مقرر نسبت به ثبت ادعا و بارگذاری اطلاعات خود اقدام کرده
باشد؛ بنابراین در فرض سوال که اساسا سامانه راهاندازی نشده است، منعی برای استماع دعوای فرض
سوال وجود ندارد.
2- پرسش کلی است و به کیفیت مطرح شده قابلیت پاسخگویی ندارد.
3- با توجه به صراحت حکم مقرر در تبصره4 ماده یک قانون صدرالذکر، فقط اسناد حدنگاری که
پس از لازمالاجرا شدن این قانون صادر شدهاند، مشمول تبصره 4 میباشند و دیگر اسناد؛ از جمله
اسناد حدنگار صادره پیش از لازمالاجرا شدن قانون، تابع عمومات قانون یادشده میباشند.
4- سامانه موضوع ماده یک قانون یادشده موسوم به سامانه»ثبت الکترونیک اسناد«از سامانه موضوع
ماده 10 قانون، موسوم به»سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی«متفاوت است و سامانه صدرالذکر در
حال حاضر فعال میباشد و ثبت معاملات موضوع ماده یک قانون با منعی مواجه نیست.
5- اولا، اجرای برخی از مواد قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب1403 مستلزم
تدوین آییننامهای نمیباشد و با لازمالاجرا شدن قانون قابلیت اجرا دارد و دلیلی بر تاخیر اجرای قانون
نیست.
ثانیا، عدم تصویب آییننامههایی که در برخی مواد قانون یادشده به آن اشاره شده است، مانع اجرای
قانون مصوب نیست؛ مگر اینکه در خود قانون، اجرای آن به تصویب آییننامه موکول شده باشد و از
آنجا که در هیچیک از مواد قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، اجرای
قانون منوط به تصویب آییننامه مربوط نشده است؛ بنابراین وفق ماده 2 قانون مدنی، این قانون پانزده
روز پس از انتشار لازمالاجرا است.
6- صرف نظر از آنکه در حال حاضر سامانه »ثبت الکترونیک اسناد«موضوع ماده یک قانون یادشده
فعال است، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 پس از انتشار و
سپری شدن موعد قانونی لازمالاجرا و واجد آثار است و ماده 20 قانون پیشفروش ساختمان مصوب
1389 نیز به موجب بند3 ماده15 قانون صدرالذکر نسخ شده است
7- صرفنظر از کلی و مبهم بودن استعلام، با لحاظ آنکه در برخی مواد قانون یادشده به »اقاله« نیز
تصریح شده است، تکلیف به درج آخرین وضعیت مالکیت اشخاص نسبت به اموال غیر منقول در قانون
الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 بر عهده اشخاص و یا مراجعی قرار گرفته
است که حسب مورد انحلال قرارداد منتسب به اقدامات و یا تصمیمات آنان است؛ از جمله آنکه به
موجب ماده 8 قانون، مراجع قضایی و دیگر مراجع مذکور در این ماده نیز مکلف شدهاند تصمیمات و
آراء قطعی مربوط به ایجاد و سلب هرگونه حق عینی اشخاص نسبت به اموال غیر منقول را از طریق
سامانه به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اعلام کنند.
8- به موجب تبصره9 ماده10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب1403
»سازمان مکلف است در اجرای قان ون جامع حدنگار )کاداستر( کشور برای کلیه قطعات اراضی
کشاورزی که تا زمان ابلاغ این قانون دارای تصرفات مفروز و قانونی بوده و با تایید وزارت جهاد
کشاورزی دارای بهرهبرداری کشاورزی باشد و متقاضی اخذ سند مالکیت خود یا افراد تحت تکفل وی
مالک هیچیک از اراضی کشاورزی مجاور نباشد با هر مساحتی سند مفروز حدنگار با قید کاربری
کشاورزی صادر کند.«؛ از سوی دیگر برابر با تبصره3 ماده یادشده بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و
وزارت جهاد و کشاورزی )سازمان امور اراضی کشور( مکلفند حسب مورد در خصوص اراضی و
مستحدثات داخل محدوده طرحهای هادی و اراضی زراعی و باغهای خارج از محدوده قانونی شهرها،
ضمن شناسایی متصرفان املاک مذکور نسبت به تهیه نقشه دارای مختصات جغرافیایی )یو.تی.ام( اقدام
نموده و پس از استعلام از سازمان منابع طبیعی و آبخیزداری کشور و سازمان ملی زمین و مسکن مبنی
بر عدم تداخل محدوده مورد تصرف با اراضی عمومی؛ از جمله اراضی ملی، منابع طبیعی، اراضی
مستحدث و موات مراتب را جهت صدور سند مالکیت به سازمان اعلام کنند. سازمان موظف است
نقشههای مذکور را در هر پلاک اصلی منضم به اسامی متصرفین قانونی قطعات شناسایی شده جهت
اطلاع مردم در سامانه موضوع این ماده درج و نیز در محل الصاق نماید. در صورتی که اشخاص ذینفع
به نقشه مذکور یا متصرفان اعلام شده اعتراض داشته باشند، باید ظرف شش ماه از تاریخ بارگذاری
اعتراض خود را در سامانه ثبت نمایند. معترض مکلف است ظرف یک ماه از تاریخ ثبت اعتراض،
دادخواست خود را به دادگاه صالح تقدیم و گواهی تقدیم دادخواست را در سامانه درج نماید؛ در این
صورت صدور سند مالکیت موکول به حکم قطعی دادگاه خواهد بود. در صورتی که اعتراض در مهلت
قانونی واصل نگردد یا معترض، گواهی تقدیم دادخواست را ارایه نکند، اداره ثبت محل مکلف به صدور
سند مالکیت برای متصرف قانونی است؛ بنابراین در قانون الزام به ثبت، تسهیلات خاصی برای صدور
سند با فرض تحقق شرایط در مقررات یادشده پیش بینی شده است که در صدور اسناد مالکیت برابر
این احکام رعایت نصابهای مقرر در قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات
مناسب فنی، اقتصادی مصوب 1385 ضروری نمیباشد.
9- با توجه به اینکه صرف ثبت ادعا در سامانه موضوع ماده 10 موسوم به»سامانه ساماندهی اسناد
غیر رسمی«خللی در حقوق دیگر اشخاص ایجاد نمیکند، مانع از ثبت ادعا از سوی سایرین نمیباشد؛
لذا دعوای ابطال ادعای ثبت شده از سوی سایرین در سامانه قابلیت استماع ندارد. بدیهی است در
فرض ثبت ادعای معارض، دعوای مقتضی از قبیل اثبات مالکیت و ... در مرجع صالح قابلیت رسیدگی
خواهد داشت.
10- با توجه به عبارت»تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی«مندرج در مادهیک قانون الزام به ثبت
رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، در فرض سوال تعهد به انجام بیع نیز باید در سامانه
ثبت شود.
11- احکام مقرر در ماده10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب1403 مبنی
بر بارگذاری مستندات و ثبت ادعا در سامانه »ساماندهی اسناد غیر رسمی«، مانع از رسیدگی به دعوای
ابطال سند رسمی نیست؛ هر چند رسیدگی به دعوای ابطال سند پس از راهاندازی این سامانه فرع بر
آن است که خواهان در موعد مقرر مبادرت به ثبت ادعا و بارگذاری اطلاعات خود کرده باشد؛ بنابراین،
در فرض سوال که اساسا سامانه راهاندازی نشده است، منعی برای استماع دعوای ابطال سند رسمی که
پیش از تصویب این قانون صادر شده است، وجود ندارد.
دکتر احمد محمدی باردیی