نظریه مشورتی ۷/۱۴۰۳/۴۰۴ مورخ ۱۴۰۳/۱۰/۱۲

همانگونه که مستحضرید، در صورت انعقاد معامله با مبایعهنامه عادی در مورد مال غیر منقول پس از یک سال از تاریخ راه‌اندازی رسمی سامانه موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، این معامله فاقد اعتبار است؛ در این صورت، چنانچه بایع دعوای مطالبه اجرتالمثل ایام تصرف مبیع را به طرفیت خریدار مطرح کند، آیا این دعوا مسموع است؟ توضیح آنکه در این زمینه دو عقیده است؛ برخی معتقدند عقد به نحو صحیح منعقد شده است و صرفا قانونگذار چنین معامل‌های را فاقد اعتبار میداند؛ لذا دعوای مطالبه اجرتالمثل مسموع نیست؛ زیرا خریدار به جهت شرعی از مال استفاده کرده است؛ در مقابل بعضی معتقدند ماهیت عقد مذکور تشریفاتی است و به جهت فقدان ثبت ایجاب و قبول، عقد باطل است و دعوای مطالبه اجرتالمثل مسموع است. خواهشمند است در این زمینه اعلام نظر فرمایید.

قانونگذار در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 به صورت لف و نشر مرتب عبارت »قابل استماع نبوده«را ناظر بر دعاوی راجع به اعمال مذکور که به ثبت نرسیده و عبارت »فاقد اعتبار«را ناظر بر»ادله راجعبه آنها«به کار برده است و متعرض صحت یا بطلان معامله عادی موضوع این ماده نشده است. از سوی دیگر، عدم قابلیت استماع دعاوی موضوع این ماده و یا بیاعتبار دانستن ادله مربوط به اعمال حقوقی موضوع آن، با باطل تلقی کردن معامله ملازم‌های ندارد؛ هر چند در عمل منتقلالیه را در موقعیتی قرار می‌دهد که برای تنظیم سند رسمی انتقال و یا استرداد ثمن به ناچار با مالک رسمی توافق کند و در هر صورت، مطالبه اجرتالمثل توسط بایع بابت ایام تصرف منتقلالیه تا پیش از طرح دعوای استرداد عوضین و صدور حکم در خصوص آن منتفی است. دکتر احمد محمدی باردیی