لاولکس پرسش
به موجب بند۲ ماده۵ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها مصوب۱۴۰۳ موجران املاک مسکونی مکلفند قرارداد اجاره املاک و مستغلات را در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور یا در سامانه الکترونیک ثبت اسناد با رعایت قوانین و م قررات مربوطه ثبت نمایند؛ در صورت انعقاد یا تمدید قرارداد اجاره خارج از سامانه های مذکور بدون ثبت در هیچ یک از آنها ظرف یک ماه حسب مورد از زمان انعقاد یا تمدید و یا درج اطلاعات خلاف واقع در سامانه مذکور به تشخیص مرجع قضایی موجر مشمول تخفیف و یا معافیت های م الیاتی موضوع تبصره۱۱ ماده۵۳ این قانون نمی شود. افزون بر این، مرجع رسیدگی به دعاوی تخلیه و مطالبه اجور معوقه و اجرت المثل مکلف است ثبت قرارداد در سامانه را بررسی و چنانچه عدم ثبت یا ثبت خلاف واقع را احراز کند، پس از رسیدگی به دعوا حین صدور رای موجر را به تادیه پنجاه درصد ارزش اجاره املاک موضوع ماده۵۴ این قانون در مدت قرارداد به نفع دولت محکوم و نیز مراتب را جهت عدم شمول تخفیف ها و معافیت های مالیاتی موضوع تبصره۱۱ ماده۵۳ .این قانون به سازمان امور مالیاتی کشور اعلام کند همچنین به موجب مواد۲ و۳ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب۱۳۷۶ در صورت تنظیم قرارداد اجاره در دو نسخه و امضا موجر و مستاجر و دو نفر شهود، پس از انقضای مدت اجاره به درخواست موجر، دستور تخلیه توسط مرجع قضایی صادر می شود؛ ماده۲ این قانون به موجب ماده۶ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها مصوب۱۴۰۳ اصلاح شده است؛ پرسش این است که جمع مواد مذکور با بند۲ ماده۵ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها چگونه است؟ در قانون اخیرالتصویب مرجع قضایی در دعاوی تخلیه و مانند آن مکلف به بررسی ثبت اجاره نامه در سامانه شده و در صورت عدم ث بت در رای خود موجر را به جریمه به ترتیب پیش گفته محکوم می کند؛ در حالی که در درخواست های تخلیه اصولا جلسه دادرسی تشکیل نمی شود و ب ه عبارتی، دعوا تلقی نمی شود؟
با توجه به اصلاح ماده۲ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب۱۳۷۶ ،و ضرورت ثبت قرارداد اجاره در سامانه آیا در صورت عدم ثبت، دستور تخلیه صادر نمی شود و یا آنکه، قانون اخیرالذکر صرفا در مورد احکام مربوط به تخلیه است و دستور تخلیه از شمول آن خارج است و مطابق قانون خاص مذکور رفتار می شود؟ آیا قانون اخیرالذکر، ماده۳ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب۱۳۷۶ را نسخ ضمنی نموده است؟
پاسخ
اولا، حکم مقرر در بند۲ ماده۵ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها مصوب۱۴۰۳ )تبصره۹ الحاقی به ماده۱۶۹ مکرر قانون مالیات های مستقیم مصوب۱۳۶۶ با اصلاحات و الحاقات بعدی( از حیث تکلیف موجران املاک مسکونی به ثبت قرارداد اجاره املاک و مستغلات در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور )چنانچه قرارداد اجاره برای مدت بیش از دو سال باشد( با راه اندازی سامانه موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب۱۴۰۳ موضوعا منتفی است و باید چنین قراردادهای اجاره ای که برای مدت بیش از دو سال منعقد می.شود، در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسند ثانیا، عدم ثبت قراردادهای اجاره حسب مورد در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور و یا سامانه ثبت الکترونیک اسناد مانع از تقاضای تخلیه توسط موجر و حسب مورد صدور حکم یا دستو ر تخلیه توسط دا دگاه صالح نیست و فقط دادگاه در صورت احراز عدم ثبت در یکی از این دو سامانه ضمن صدور حکم یا دستور تخلیه، موجر را به تادیه پنجاه درصد ارزش اجاره املاک موضوع ماده۵۴ قانون مالیات های مستقیم مصوب ۱۳۶۶ با اصلاحات و الحاقات بعدی در مدت قرارداد به ن فع دولت محکوم و مراتب را جهت عدم شمول تخفیف ها و معافیت های مالیاتی موضوع تبصره۱۱ ماده۵۳ این قانون به سازمان امور مالیاتی اعلام می کند؛ بنابراین بند۲ ماده۵ یادشده در مقام نسخ یا تخصیص قانون روابط موجر و مستاجر مصوب۱۳۷۶ نبوده و مانع از استماع درخواست و یا دعوای تخلیه عین مستاجره نیست و صرفا مرجع صادرکننده حکم یا دستور تخلیه باید به طرق مقتضی؛ از جمله استعلام از وزارت راه و شهرسازی یا سازمان ثبت اسناد و املاک یا در صورت دسترسی به این سامانه ها با بررسی سامانه ، پیش از صد ور حکم یا دستور تخلیه، ثبت یا عدم ثبت قرارداد اجاره در یکی از این .دو سامانه را بررسی کند فریده شکری