نظریه مشورتی ۷/۱۴۰۲/۹۴۹ مورخ ۱۴۰۳/۱۱/۲۷

با توجه به احکام مقرر در قانون پیش فروش ساختمان مصوب۱۳۸۹ و قانون جهش تولید مسکن مصوب۱۴۰۰ ، خواهشمند است به پرسش :های زیر پاسخ دهید ۱ - به موجب ماده۱۸ قانون جهش تولید مسکن مصوب۱۴۰۰، مشاورین املاک ملزم به ثبت معاملات پیش خرید و پیش فروش مسکن در سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور و اخذ شناسه )کد( رهگیری بدون اخذ هزینه می باشند. از طرف دیگر ماده۲۴ قانون پیش فروش ساختمان مصوب۱۳۸۹ مقرر می دارد: مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمی توانند راسا مبادرت به تنظیم قرارداد پیش.فروش نمایند با توجه به این که در ماده۱۸ یادشده مشاورین املاک به ثبت معاملات پیش خر ید و پیش فروش مسکن ملزم شده اند و در ماده۲۴ قانون پیش فروش ساختمان مصوب۱۳۸۹ مشاورین املاک مجاز به تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان نمی باشند، آیا بین این دو ماده قانونی، در خصوص تنظیم قرارداد پیش خرید و پیش فروش ساختم ان توسط مشاورین املاک تعارض است؟ ۲ - در صورتی که مشاورین املاک وفق ماده۱۸ قانون جهش تولید مسکن مصوب۱۴۰۰، قرارداد پیش خرید و پیش فروش ساختمان را ثبت کنند، آیا مرتکب تخلف شده اند؟ ۳ - آیا قراردادی که بر مبنای ماده۱۸ قانون جهش تولید مسکن مصوب۱۴۰۰ تنظیم و ثبت می شود، دارای آثار حقوقی قرارداد رسم ی است؟ در غیر این صورت، مشمول کدام مقرره قانونی است؟ ۴ - آیا سند عادی تنظیم شده توسط مشاورین املاک )وفق ماده۱۸ قانون جهش تولید مسکن مصوب۱۴۰۰ ( مشمول ضمانت اجرای قانون پیش فروش ساختمان مصوب۱۳۸۹ خواهد شد؟

۱ - اولا، قانونگذار در ماده۱۸ قانون جهش تولید مسکن مصوب۱۴۰۰ ،به منظور رصد و نظارت بر بازار مسکن ثبت تمامی معاملات املاک و مستغلات؛ اعم از خرید، فروش، پیش خرید، پیش فروش، رهن، اجاره مسکن برای متعاملین و بنگاه های مشاوران املاک توسط این بنگاه ها و برای متعاملین خارج از این بنگاه ها توسط خود متعا ملین در سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور و اخذ شناسه رهگیری بدون پرداخت هزینه را الزامی دانسته و حکم مقرر در ماده۲۴ قانون پیش فروش ساختمان مصوب۱۳۸۹ که مشاوران املاک را از تنظیم قرارداد پیش فروش منع و برای آن ضمانت اجرا پیش بینی کرده است، در حدود تعارض در خ صوص معاملات مسکن به صورت جزیی نسخ .کرده است ثانیا، در حال حاضر به موجب ماده۱۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب۱۴۰۳ » دلالان معاملات املاک نمی توانند در معاملات موضوع ماده یک این قانون مبادرت به تنظیم سند عادی قرارداد نمایند«؛ با لحاظ هم پوشانی برخی اعمال حقوقی مشمول این ماده با اعمال حقوقی که وفق ماده۱۸ قانون جهش تولید مسکن مصوب۱۴۰۰ باید در سامانه موضوع این قانون ثبت شوند، معاملاتی که مشمول ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب۱۴۰۳ نباشد، باید در سامانه موضوع ماده۱۸ قانون جهش تولید مسکن مصوب ۱۴۰۰ .به ثبت برسد ثالثا، در ماده۳ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها مصوب۱۴۰۳ که به عنوان تبصره۷ الحاقی به ماده ۱۶۹ مکرر قانون مالیات های مستقیم مصوب۱۳۶۶ ،با اصلاحات و الحاقات بعدی به تصویب رسیده است دستگاه های اجرایی مکلف به ارایه اطلاعات زمین، املاک، وضعیت مسکونی، معاملاتی، بهره ،برداری، انشعابات اشتراک اینترنت و به طور کلی اطلاعات مورد نیاز املاک مالکان و ساکنان به سامانه ملی املاک و اسکان کشور شده اند و تمامی اشخاصی حقیقی و حقوقی نیز موظف به خوداظهاری موضوع این ماده و ماده۵۴ مکرر این قانون از طریق سامانه ملی املاک و اسکان کشور شده .اند سامانه موضوع ماده۳ یادشده، متفاوت از سامانه موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب۱۴۰۳ و ماده۱۸ قانون جهش تولید مسکن مصوب۱۴۰۰ بوده و بر ای ثبت معاملات راجع به اموال غیر منقول نبوده و صرفا ثبت داده های راجع به این املاک را شامل می شود و اطلاعات بیشتری افزون بر خود ملک؛ از جمله راجع به انشعابات آن نیز باید به ثبت برسد و حکم ماده۳ یادشده با مصوبات مذکور منسوخ نمی باشد؛ اما حکم مقرر در ماد ه۵ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها مصوب۱۴۰۳ )تبصره۹ الحاقی به ماده۱۶۹ مکرر قانون مالیات های مستقیم مصوب۱۳۶۶ با اصلاحات و الحاقات بعدی( از حیث تکلیف وزارت راه و شهرسازی به تکمیل سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور )بند یک تبصره۹( و نیز تکل یف موجران املاک مسکونی به ثبت قرارداد اجاره املاک و مستغلات در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور )چنانچه قرارداد اجاره برای مدت بیش از دو سال باشد( با راه اندازی سامانه موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب۱۴۰۳ موضوعا م.نتفی است ۲ - .با توجه به موارد مطروحه در بند یک، پاسخ به این پرسش روشن است ۳ - با لحاظ توضیحات پیش گفته، هر چند قانونگذار به موجب ماده۱۸ قانون جهش تولید مسکن مصوب۱۴۰۰ مشاوران املاک را ملزم کرده است معاملات منعقده را در سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور موسوم به سامانه خودنویس به ثبت برسانند؛ اما این امر وصف رسمی به معاملات ثبت شده در این سامانه نمی.دهد ۴ - با عنایت به پاسخ ارایه شده در بند یک، سند عادی تنظیم شده توسط مشاوران املاک و بنگاه های معاملات ملکی که در اجرای ماده۱۸ قانون جهش تولید مسکن مصوب۱۴۰۰ در سامانه درج می شود، از ضمانت اجرای مذکور در ماده۲۴ قانون پیش فروش ساختمان مصوب۱۳۸۹ .با اصلاحات بعدی خارج است