نظریه مشورتی ۷/۱۴۰/۳۱۰۹۸ مورخ ۱۴۰۴/۱۰/۰۹

۱ - در صورتی که موجر برای ساخت اعیانی )ساختمان( به مستاجر اذن دهد، با توجه به ماده۵۰۴ قانون مدنی، آیا پس از سپری شدن مدت عقد اجاره، حق تقدم در انتخاب های مذکور در این ماده با موجر است؟ ۲ - چنانچه در ساخت اعیانی مستاجر بر خلاف موازین آمره ساخت یعنی اخذ پروان ،ه از شهرداری اعیانی احداث کند آیا حق مندرج در ماده یادشده، همچنان برای وی باقی است و یا آنکه چنین حقی مقید به رعایت دیگر مقررات؛ از جمله اخذ پروانه ساختمان است؟

۱ - در فرض سوال که موجر برای ساخت اعیانی به مستاجر اذن داده است، مطابق ماده۵۰۴ قانون مدنی پس از سپری شدن مدت اجاره، قلع و قمع بنای احداثی توسط مستاجر امکانپذیر نیست و بنا باقی می ماند. در خصوص تصرف ب نای احداثی، هر چند ماده مذکور صراحتی ندارد؛ اما به طور معمول، هنگامی که موجر اذن احداث بنا را به مستاجر می ،دهد استمرار تصرف و بهره برد اری مستاجر از بنای احداثی نیز مورد توافق طرفین است )شرط بنایی(؛ مگر آنکه خلاف آن تصریح شده باشد و یا دادگاه با در نظر گرفتن مجموع اوضاع و احوال حاکم؛ از جمله نوع مستحدثات؛ مانند مسکونی و یا انباری بودن آن و نسبت میزان وسعت اعیانی احداثی نسبت به کل عرصه، خل اف آن را احراز کند؛ بنابراین در فر ض سوال، به صرف سپری شدن مدت اجاره، موجر نمی تواند اعیانی را بدون رضایت مستاجر از تصرف او خارج کند و در صورت طرح دعوای خلع )تخلیه( ید مستاجر از بنای احداثی، این دعوا به صرف سپری شدن مدت اجاره قابل پذیرش نیست و دادگاه باید ب ا توجه به مراتب پیش.گفته، حسب مورد، اتخاذ تصمیم کند ۲ - عدم رعایت نظامات مربوط به ساخت و ساز، مشمول مقررات راجع به تخلفات ساختمانی است و ممکن است ضمانت اجرای آن، رای به تخریب بنا از سوی مرجع ذی ،ربط باشد؛ اما اگر به هر دلیل رای تخریب بنا صادر نشود صرف عدم رعایت نظامات مذکور، موجب سلب حق مستاجر به شرح مندرج در ماده۵۰۴ قانون مدنی نمی.باشد